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龙飞凤舞商务会所 可行性分析报告 2013.09 TOC \o 1-5 \h \z 一、总论 4 项目实施背景 4 项目概况 5 3•开发商概况 9 4 .编制依据与研究范围 9 二、项目建设必要性分析 10 有利于丰富居民的文化娱乐生活 10 有利于带动区域经济的发展 11 三、 行业市场分析 11 国际国内会所市场分析 11 昆明建设高级会所分析 14 3 •行业发展趋势分析 17 竞争者状况分析 18 项目选址、市场定位及项目优势分析 20 营销策略分析 22 四、 建设条件分析和工程进度安排 23 1・建设条件分析 23 2.工程进度安排 23 五、 项目功能分析与人事架构 24 1•项口总体功 24 项目功能分配 24 人事架构 26 六、 消防、环保和卫生 28 1 •消防 28 环境保护 29 劳动卫生 30 七、 投资估算与资金筹措 30 1 •投资估算 30 2.资金筹措 31 八、 财务效益与费用估算 32 计算期估算 32 营业收入估算 32 3 .总成本费用估算 33 营业税金及附加估算 34 利润及利润分配佔算 34 九、财务分析 34 •静态盈利能力分析 34 .动态盈利能力分析 34 十、不确定性分析 35 盈亏平衡分析 35 敏感性分析 35 十一、风险分析 36 政策风险 36 市场风险 37 十二、结论与建议 37 结论 37 建议 38 一、总论 1・项目实施背景 进入21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而娱乐会所行业则是这 个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望 成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使娱乐会所 行业成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会 有一批新的娱乐会所开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投 资者退出这一市场。 在四季如春的昆明，由于气候环境的关系，人们日常的娱乐活动非常 丰富。而相对于一些酒吧、ktv、迪吧而言，娱乐会所的消费群体非常庞大, 几乎是老少皆宜。经过多年的发展，娱乐会所的娱乐方式已经受到了市民 的普遍认可。因此，在昆明娱乐会所行业成了整个市场上一道独特的风景 线，极大地丰富了人们日常生活。初步统计，现在昆明市西山区政府附近 1000米范E 凰内没有一冢娱乐会所。根据昆明现有的娱乐会所走势，都是走 高服务质量，高档装修，这一切都已成为昆明消费者的消费习惯。昆明的 娱乐会所市场远没有饱和，根据昆明人的消费习惯，特别注重精神消费及 享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的25.6%,可 见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以 及发展战略的差异使得各家娱乐会所目前的经营状况都不一样，所谓优胜 劣汰，适者生存。 在这样的背景下，公司拟在西山区范围内开设一家商务会所，该项目 坚持“品质、个性、文化设计”的原则，以正派的经营模式，为昆明的消费者提供健康放松，个性飞扬的商务休闲娱乐空间，进一步丰富老百姓的 文化生活，提高广大群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。 也为繁荣昆明文化市场继续做出贡献。 2 •项目概况 项目名称：昆明龙飞凤舞飞商务娱乐会所有限公司（龙飞凤舞商务会所） 项目地址：昆明市西山区**路 项目性质:新建改造 建设内容：商务会所包房及配套设施 总营业面积：1200平方米 大堂面积：70平方米 过道面积：100平方米 包房面积：780平方米 1） 豪包2间面积：100平方米，每间50平方，容纳20人，共40人。 2） 大包4间面积：160平方米，每间40平方，容纳16人，共64人。 3） 中包16间面积：400平方米，每间25平方，容纳10人，共160人。 4） 小包8间面积：120平方米，每间15平方，容纳6人，共48人。 5）全部包房30间，能容纳312人，能接待客户156人，七成为110人。 6)其它面积:250 6) 其它面积: 250平方米（总经理办公室25平方米、营销副总办公室 20平方米、管理副总办公室20平方米、财务办公室18平方米、经理办公 室40平方两间、多功能会议室60平方米、布草间30平方米等）： 配置概况：1•装修个性、典雅、舒适,2.设有现代科技的无线网络全区 域复盖3•各式K歌包厢30间，4•每个房间均配备台湾Mipro高保真无线 麦克和美国Community超豪华音响系统。4•采用V0D电脑点歌系统，国际 专业娱乐会所音响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕。高级录音棚及先 进动感视听区。5.大屏显示器,5.曲库40000首高品质中、英、日、韩和马 来等多国语言歌曲。 3、投资概况：该项目总投资600万元，其中： 1） 房S： 1200 x 35 x 12 « 50 万元 2） 建设投资:120