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正文目录
一、美国REITs 市场历史回顾3
二、从四大标准分类划分美国REITs 4
三、美国REITs 主体需满足的条件与常见交易结构5
四、REITs 最常见估值方法体系6
五、美国基础设施REITs 市场介绍7
（一）美国基础设施REITs 概况7
（二）以投资者视角看美国基础设施REITs 回报9
六、风险提示11
图表目录
图表 1 美国公开交易REITS 与公开未上市REITS 的对比4
图表 2 UPREITS 的交易结构 5
图表 3 DOWNREITS 交易结构 6
图表 4 美国公开上市REITS 数量及总市值 7
图表 5 美国基础设施REITS 一览8
图表 6 FNAER、美国基础设施REITS、标普500 指数年涨幅（%）10
图表 7 美国基础设施REITS 指数与标普500 指数走势10
2
专题研究报告
2020 年，一场突如其来的疫情使我国经济发展的内外部环境不确定因素增多，面向未来，我
国要构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要求深挖国内巨大
需求潜力，加大传统基础设施与新基建投资双轮驱动、补短板稳投资成为了疫情后时代发展
的必选项。我国传统基础设施优质沉淀资产存量规模大，新老基建发展空间规模均广阔，创
新完善与当前我国新老基建发展阶段相适应的投融资机制，是保证新老基建投资高水平高质
量发展不可或缺的组成部分。我国在REITs 上前期已酝酿多年，过去对类REITs 产品也做出
了成功的尝试推广。2020 年4 月30 日，两部门联合发布了《关于推进基础设施领域不动产
投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着将以基础设施资产为试点正式启动
公募REITs 项目，意味着我国金融机制改革迈出了重要的一步。
不动产投资信托基金 （Real Estate Investment Trust, 简称 “REITs”）是指通过发行股份募集资
金投向不动产组合且股份可流动交易，不动产由专业经营机构进行管理，并将投资收益高比
例分配给投资者。REITs 上世纪60 年代起源发展于美国，REITs 从资产端来看是不动产的证
券化或IPO ；从资金端来讲可使投资者投资不动产的门槛大幅降低、同时通过持有高流动性
的标准产品份额享受不动产的日常经营与增值收益。将基础设施与REITs 结合，推出适应我
国基础设施发展的基础设施REITs 渠道将成为创新基础设施投融资的有效路径之一。
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目前全球有接近40 个国家的资本市场拥有了REITs 市场板块，G7 国家均具有REITs 市场。
美国现在具备全球最大、最成熟的REITs 市场，发展经验最丰富。
一、美国REITs 市场历史回顾
美国REITs 市场历史发展悠久，分为三大发展阶段：
美国REITs 市场起源于1960 年，国会通过REITs 法案以便让小户投资者可以投资于房地产，
鼓励更多投资者可以通过像购买公募基金一样购买REITs 份额投资不动产。
①.第一阶段（1960-1985），此阶段规定REIT 只能拥有房地产且由第三方机构运营管理，当
时第三方机构运营管理专业能力并不强，这段时期的 REITs
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