住房承受能力指数修正与实证-精选文档.docx

住房承受能力指数修正与实证 、引言 ）的概念出现自从住房承受能力（ Housing Affordability ）的概念出现 以来，人们一直在探索住房承受能力的测度方法，这对住房政策的制定有着重要的意义。 目前， 住房承受能力的测度方法主要可以分为两大阵营， 即“住房优先”和“非住房优先”。 “住房优先”是指住房在家庭预算中摆在第一的位置， 其他消费则放在其次；“非住房优先”则相反。 国外学者使用“住房优先”的测度方法比较普遍，主要有两类方法。 第一类是住房支出收入比法 （或租金收入比）及与之类似的房价收入比法； 第二类是剩余收入法。第一类方法中，住房支出收入比法计算简单、易于理解，但难以解释家庭偏好的差异性、 不能权衡家庭发生的各种成本；房价收入比测度的是总体水平，且过于简单。第二类方法，剩余收入法强调收入、住房成本、非住房必需品成本之间的相互作用，虽然没有被广泛地理解、接受，但因其坚实的理论基础，迟早会对住房承受能力测度的传统范式提出挑战。除上述方法外，国外也有用住房承受能力指数来反映某一区域内的居民住房承受能力。美国房地产经纪人联合会（NAR)用中位数家庭收入除以中位数住房价值来计算住房承受能力指数(Housing Affordability Index 以来，人们一直在探索住房承受能力的测度方法， 这对住房政策 的制定有着重要的意义。 目前， 住房承受能力的测度方法主要可 以分为两大阵营， 即“住房优先”和“非住房优先”。 “住房优 先”是指住房在家庭预算中摆在第一的位置， 其他消费则放在其 次；“非住房优先”则相反。 国外学者使用“住房优先”的测度 方法比较普遍，主要有两类方法。 第一类是住房支出收入比法 （或 租金收入比）及与之类似的房价收入比法； 第二类是剩余收入法。 第一类方法中，住房支出收入比法计算简单、易于理解，但难以 解释家庭偏好的差异性、 不能权衡家庭发生的各种成本； 房价收 入比测度的是总体水平，且过于简单。第二类方法，剩余收入法 强调收入、住房成本、非住房必需品成本之间的相互作用，虽然 没有被广泛地理解、接受，但因其坚实的理论基础，迟早会对住 房承受能力测度的传统范式提出挑战。 除上述方法外，国外也有用住房承受能力指数来反映某一 区域内的居民住房承受能力。美国房地产经纪人联合会（ NAR) 用中位数家庭收入除以中位数住房价值来计算住房承受能力指 数(Housing Affordability Index , HAI)。该指数越高， 当地 中位数家庭收入对中位数价格的住房按揭贷款支付能力越强。 反，指数越低，可预计普通家庭住房 （购买）承受能力越低。 Gaines 2005）在研究得克萨斯住房承受能力指数时， 用中位数家庭收 入（MFI）除以抵押贷款支付所需收入（RI）作为指数，来衡量 一个中位数收入家庭购买提供贷款的中位数价格现房的能力。 其 中，RI =月抵押贷款支付款X 12/合格比率（QR , QR-般取值 20%、25%、30%。当指数等于 1 时，刚好可以购买；指数小于 1， 缺乏承受能力；指数大于 1，可以购买中等价位以上的住房。 然而，住房承受能力指数实质上是变换以后的房价收入法， 计算结果需从主观上判断该家庭的住房承受能力大小， 仍具有局 限性。为了在一定程度上弥补住房承受能力指数的局限性， 将借 鉴效用函数可加性、剩余收入理论对住房承受能力指数进行修 正，在考虑不同收入层次家庭非住房基本消费的不同偏好后， 使 修正后的住房承受能力指数能更直观地衡量不同收入层次家庭 住房承受能力大小的相对程度。 二、修正思路及理论基础 、修正思路 根据效用函数、剩余收入理论，借鉴住房承受能力指数， 建立反映单个家庭住房的承受能力指数， 即修正的住房承受能力 ， MHA） ， MHA）I ，力求 科学性、清晰简明性和实用性。即根据家庭的各项消费支出，测 算不同收入层次的家庭非住房支出水平， 然后计算自有住房家庭 在考虑抵押贷款情形下的住房支出额， 计算单个家庭的修正住房承受能力指数（ MHA）I ，以此判断该家庭的住房承受能力水平。 、理论基础 1）可加性扩展线性支出系统效用函数。 Wilhelmsson 2002）假定效用函数具有可加性， 将线性支出系统效用函数转 变为住房消费及住房之外的其他商品消费组合。 可加性支出系统 效用函数假定家庭对住房以及住房之外的其他商品消费的偏好 是相互独立的， 对住房特征的偏好也是独立的。 当家庭在其预算 约束下，决定了一定比例的收入用于住房消费。 2）剩余收入理论。剩余收入法的理论基础是机会成本。 stone 在 Whitehead (1991 )和 Hancock (1993)研究的基础上， 指出剩余收入法强调收入、 住房成本、 非住房必需品成本之间的 相互