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第五章 土地估价方法之一——收益还原法 第一节 收益还原法概述 一、收益还原法的定义 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对 土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基 本方法。此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资， 地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此， 收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上， 以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评 估时日收益总和的一种方法。 二、收益还原法的原理 由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性， 使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益， 而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随 时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为 现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现 为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收 益还原法的原理。具体表述：假设有一宗土地，每平方米每 年可产生 1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收 益只要能以 5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者 的土地收益价格应该是每平方米20000元。即地价＝土地年 纯收益÷土地还原率。再假设此人另以20000元货币以年利 率 5%存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）与上 述的一平方米土地的收益是等额的。因此，对该土地所有者 来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。 上述收益还原法的表述，只是在土地纯收益每年不变， 土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的 一种特殊形式。如果三个基本因素发生变化，土地收益价格 的计算公式都将发生变化，这将在以后介绍的公式中反映。 三、收益与地租的关系 土地是社会经济活动的基础。但由于土地的自然条件不 同和土地区位的差异性，使土地使用者因使用不同的土地而 获得收益。这种因使用土地而带来的土地收益，将因土地所 有权的存在而转化为地租。也就是说，地租是土地所有者凭 土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形 式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。因此，土地收 益与地租二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权和 使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言， 称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。 四、收益还原法的基本公式 （一）土地年纯收益不变 土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价 格计算公式为： 式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 （二）土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计 算公式 当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为 n年 时，其计算公式如下： 式中：P、a、r含义同前； n——使用土地的年期或有土地收益的年期。 （三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公 式 1 ．土地使用年期无限 当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a ；t年以 i 后纯收益无变化，其值为a ；r每年不变且大于零，使用期无 限时，土地价格的计算公式为： 式中：P、a、r含义同前； a——第 i年的纯收益； i t——纯收益有变化的年限。 2 ．土地使用年期有限 当 t 年以前（含第 t 年）纯收益有变化，其值为 a ；t i 年以后纯收益无变化，其值为a ，r每年不变且大于零；土地 使用年期为n时，土地价格的计算公式如下： t a a 1 P i  [1 ] (1r) r(1r)i t (1r)nt i1 式中：P、a、r、a、t、n含义同前。