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中国房地产泡沫问题研究 ——产生原因及对策 中国房地产泡沫问题研究 ——产生原因及对策 杨天宇 内容摘要： 我国房地产泡沫的产生，有需求和供给两方面的原因。在需求方面，如果以包含灰 色收入的数据来计算房价收入比例，则最高收入阶层的总收入比其他阶层高得多，房价 收入比很低，完全有能力承受高房价。该阶层的房地产投机是引发房地产泡沫的重要原 因。在供给方面，建材价格的上涨、土地短缺导致的地价上涨、开发商的囤枳土地行 为，都对房价上涨起了推波助澜的作用。抑制房地产泡沫，需要从需求面和供给面综合 考虑以制定有针对性的对策。 、引言 中国目前的房地产市场究竟是否存在泡沫？这是一个很有争议的问题。 我们对有关此话题的争论进行了归纳，大体可以分为以下四个方面： 第一，什么是房地产泡沫。由于这个名词并不是一个规范的学术术语， 因此人们在谈到这个词时经常出现歧义。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对 泡沫所作的定义是：“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始 价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是乂吸引新买主——只想通过买 卖牟取利润，对资产本身使用和产生盈利能力不感兴趣。随着涨价常常是预 期逆转，接着是价格暴跌，最后以金融危机告终”。这个定义实际上只是描 述了泡沫的产生过程，并不是一个严格的定义，尤其是它没有说明如何衡量 泡沫。布兰查德和费希尔(1998)在理性预期理论的基础上，给出了理性泡 沫的数学表达式b 其经济含义是商品的市场价格超过基本价值的 t t ?部分。问题是商品的基木价值难以计量，所以如何衡量市场价格对基木价值 的偏离仍然是个难题。衡量泡沫的方法有多种，但大体上可分为两类：一是 将房地产预期未来收益的贴现和作为基本价值，高于此基本价值即为泡沫 (如Levin and Wright, 1997),但房地产的预期收益是收入和利率的函数， 要计算基木价值就得估算收入和利率的预期波动，有的学者(如杨帆等， 2005；姜春明，2005)在估算房地产基木价值时，假定收入和利率不变，以 此为基础得出了泡沫度数据，这种估算具有一定参考价值，但似乎缺乏说服 力。二是通过某种计量方法估算泡沫,如Hamilton和Whiteman (1986)、 Diba和Grossman (1988)用单位根方法估算泡沫，他们认为，如果房地产价 格时间序列是一个非平稳的随机过程，说明需求中包含了大量投机需求，即 存在泡沫；此外还应进行协整检验，假设房地产理论价格为各期租金收入的 贴现和，如果房地产价格与租金收入不存在协整关系，则说明市场价格偏离 了理论价格，可能存在泡沫。这种方法也值得商榷。因为房地产价格是收入 和利率的函数，收入和利率会受到经济周期的影响。而单位根与协整检验无 法剔除周期性影响，这可能会导致检验效果不佳。 第二，房地产泡沫目前是否存在。正是由于衡量房地产泡沫的困难，人 们对房地产泡沫存在与否也有争议。首先，上述学者都运用自己的方法对中 国房地产泡沫进行了佔算，结果都得出了存在泡沫的结论。此外，有些学者 通过对比中国和发达国家的房价收入比，也发现有泡沫存在，如王小广 （2004）认为，2004年北京、上海和许多沿海大城市的房价收入比都超过了 8倍，离普通老百姓的消费承受力差距越来越大。房地产的过热是房地产利 益集团操纵的结果，是典型的“非理性繁荣”。总的来说，学术界和金融界 人士大多赞同“泡沫论”。但问题是房地产市场表面上仍然需求旺盛，因此 房地产开发商和部分学者提出，房地产价格虽然高企，但这是有实际需求支 撑的。如华远集团董事长任志强（2004）就声称，中国的住房空置率一直不 断下降，因此房价上涨并不意味着“泡沫”，而是需求吒盛的结果。北京大 学的胡健颍等（2006）也持有这种观点，他们通过计量研究发现，我国房地 产价格基本上是由经济基本面决定的，价格屮的泡沫成分在大多数时间里不 超过10%,影响不大。 第三，房地产价格上涨或泡沫膨胀的原因是什么。虽然人们对泡沫存在 与否有争议，但房价不断上涨毕竟是不争的事实。关于这个问题，有需求和 供给两种解释。杨帆（2005）、卢萍、李红梅（2004）等认为，大量投机资 本炒做房地产带来的投机需求，是房价上涨的原因。而姜春明（ 2005）则认 为，1997-2004年中国房地产的需求价格弹性高于供给价格弹性，房价上涨 主要是因为供给投机者的推动造成的。这里面隐含的含义是，房地产开发商 通过囤积土地、捂盘惜售，人为造成供给有限，在供给价格弹性低的前提下 必然导致涨价，而地方政府和商业银行出于自身利益纵容了开发商的行为。 这一点国外学者也观察到了，卡伦?米勒（2004）就指岀，中国沿海城市开 发商建造住房的速度不够迅速，赶不上需求，因此才导致房价上涨。 第四，如何抑制房地产泡沫。关于这个问题，学术界提出了多种