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《房地产企业资本运营》 DECISION SOURCES实战操作手册 操作程序 ?第1操作环节：认识资产经营的放大效应 第2操作环节；房地产资产经善方式送择 第3損作环节：房地产企业并购的实战流程设计 第4操作环节：避免掉入并购陷阱的四大关键 第5操作环节：房地产企业上市经营探作手法 使用指南 冇人会问.李A诚需矣上工地吗？資氏运管的履力在于其放大效 应.小趨人李译持的手碗世人皆知。从生产经营迈向資去运萤.标 志召房地戶公司忖兀忑想与次践新的飞跃”《房地产企业資■运营 实枚摄作+*）谍尽分析了賁本运管的冇效途屋与巧行方案. 第1操作环节：认识资产经营的放大效应 从生产经莒迈向资产经营中现代企业运营方式的变化， 从而实现企业管理的创新， 资产经营命题的确立必将带动企业管理模式的整体创新，标志看企业管理思想和实践的新 的E跃。一般说来，资产经营具有以下六个放人效应： W/1.-结构放人效） 资产经营跳出了传统的只对产品进行生产经营提供劳务的模式，对经营对象作了极 人扩展， 它把厂房、设备、产品、货币、债权等有形资产， 以及商标、专利、技术、人 才、商誉、管理、营销网络等无形资产全部利用起来，通过在资本市场上的运作， 实现 资源的优化配首和资产的快速增值。把经营对線由號一的产品或劳务的简单结构，扩大到了 创造经济效益的所有生产环节和生产要素，从而形成企业利润的立体结构，推动企业的调整 增长。 要素B：交易放大效应。 随看经营对彖的扩大和完善，资产经营的交易规模也随Z急速扩人，交易垠与产品 经营相比往往会呈现儿何级数的增长，这是产品经营无法比拟的。 要素C：市场放大效应。 在资本市场口趋国际化的今天，由于资产经营是通过价值形态、资本形态的交易方式 进行的，不仅可以运用资木市场的各种投资工具，还可利用资木市场特有的流动性强， 不受空间、时间限制的特点，与世界上任何地方进行交易， 在这种意义上，市场容屋儿 乎是无限地扩大。 要素D：融资放大效应。 资产经营把产业资本与金融资本结合起来进行融资，与一般融资方式相比，具有非常 明显的特点：一是直接融资，它依托资本市场进行，资金来源面广；二是融资工具 多元化，可根据条件和时机，灵活运用配股、注资、分拆、可转换债券、股份出售等各种融 资工具；三是资金量大；四是股本型，无负债，可增强企业财务基础；五是无次数限制, 只要企业经营好，在资木市场上进行扩股和配您基木上不受时间约束：六是具有兼容性， 它不排斥一般融资方式，而且成功的资产经营还可以提髙企业知名度和资信，更有利于 企业进行其他方式的融资。 要素E：时间放人效应。 产品经营从建设、生产到销售， 投资回收需要较长的周期。而资产经营由于它一般 经营已进入销售阶段11有3年以上盈利住绩的资产，因此它的投入和产出的周期集中在一 个特定的时间中，然后在特泄的市场交易中释放出来。刃此投入产出时间大为缩短，这 也意味着资金循环的时速人大扩大。 要索心效益放人效应， 资产经营通过对资产存虽和增屋进行管理、重组和交易，可在短期内使资产获得最人 限度的增值，为企业带来巨大收益。资产经营的交易有另一个特点，就是其交易不是以 资产的当时实际价值进行，而是以溢价方式进行，不仅包括了当时价值，还能提交获得 未来价值和利润，这就使资产经营的投入产出比大大提髙。世界人企业的发展历史和资产 经营的功能作用已经揭示，资产经营是迅速扩大企业资产规模的捷径。国有房地产企业只 有依靠资产经营这个翅膀，才能实现长足发展， 第2操作环节：房地产资产经营方式选择 一般说来，资产经莒的主要方式和途径主要有如下儿种： 途径A：上市经营 上市经营是指资产进行整合重组，对外公开招募股份，在证券市场上市交易。这是 资产经营的一种主要方式。企业上市既可以公开发行股票宜接上市，也可以通过买壳等形 式间接上市。这样企业可以在证券市场源源不断筹集资木、开展资产经营，且随企业的发展 可以不断地注入新资产，也可以发行新股，在时机成熟时还可以将部分业务分拆独立上 市，使整个集团不断成长壮人。通过股市筹资，不仅不要还本、无固定支付股息的约束, 而11增资扩股相对灵活，从而可以土曾强企业财务基础。只要企业经营得好，注资和分拆 上市吋通过溢价可使企业经营得到较岛回报。如香港华资首富李嘉诚，以发展房地产为主 业，同时通过收购兼并，重组上市，形成了以长江实业、和黄等三只香港恒生指数为主 的上市公司体系，在不到3。年时间内，聚集了市值达6000亿港元的庞大资产，其每 年产值甚至超过了国内一些人城市。需要注意的是：上市经营可在国内证券市场或国外证 券市场操 途径氏兼并与收购 这是指一家企业，部分地甚至全部地获得另一家企业的资产。美国经济学家、诺贝尔 经济学奖获得者乔治.斯蒂格勒曾说：“一个企业通过廉并其竞争对『的途径成为巨型企 业