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信托公司在保障房建设中的发展机遇 用益信托工作室 【摘要】 近几年上涨过快的房价，使得中低收入家庭的住房问题愈加突出，国家随加大了保障房 的建设力度，并将其写入了 “十二五”规划，作为各级地方政府耒来五年的重要民牛工程。 作为“十二五”的开局Z年，政府对今年的保障房建设更是非常重视，并下达了建设1000 万套保障房破指标。由此将产生8000亿资金缺口，国家也陆续出台相关政策，鼓励和引导 民间资木进入保障房的建设。 信托作为一种主要的民间投融资工具，在国家经济建设中的地位和作用H益凸现，同bf 市场认知度也不断提高，而保障房建设对信托业务的拓展来说是一个极好的机会。显然，对 信托业來说，已经不是要不要介入的问题，而是如何介入、该介入多深的问题？。 近一?两年來，一些信托公司己经将目光投向了保障房建设，并开发出了一些各具特色的 信托产品，成为在这领域的先行者。由此，我们希望通过此文，对信托公司在保障房建设方 面开展信托业务进行一个全曲的回顾，试图找出信托在保障房建设方面一些好的做法和创新 思路，让更多信托公司加入到保障龙建设中來，为国家经济建设和民生工程做出自己应有的 贡献。 目录 TOC \o 1-5 \h \z 前言 2 1、 保障房建设概述 3 1.1保障房的分类 3 1.2保障房的建设模式 3 1.3保障房建设的相关政策 4 4 “十二五规划”保障房建设的计划任务 5 1.5 2011年保障房建设资金來源分析 5 2、 房地产信托及保障房信托融资情况 6 2.1 2010-2011年房地产信托融资情况 6 2.2保障房建设的信托融资模式 7 3 2010-2011年保障房信托发展情况 8 2. 3. 1 2010年保障房信托发行“凤毛麟角” 8 2.3.2 2011年一季度保障房信托发行增加 9 2. 3. 3 13家信托公司试水保障房信托“各显神通” 10 4信托公司试水保障房信托典型案例 10 3、信托在保障房建设屮的机遇与挑战 12 3.1政策是信托公司参与保障建设的基础 12 2房地产信托风险升级为保障房信托提供机遇 12 3.3联动十地开发，棚户区改造项目最受信托青睐 13 3.4打包商业地产以提高经适房、两限房信托收益率 13 3.5公租房长期发展模式可采用REITs短期考虑银信合作 13 结束语 14 免责申明 14 联系方式 14 前盲 房地产作为拉动我国经济增长的支柱产业，其影响力已经渗透到了我国的经济、财政、 金融和民牛等领域。但kl前，房价飙升，远远超过了一般国民收入水平，所导致的已经不仅 仅是经济问题，而逐渐发展成为一个社会问题。为此，政府加大宏观调控力度，从去年4 月新国十条至今，陆续推出了限购令，信贷额度控制等等调控措施，奈何全国房价“按下葫 芦浮起瓢”，一线城市房价略降，二三线城市房价追涨。面对如此情势，政府借鉴新加坡 的模式，大力发展保障房项H,通过保障房解决民牛问题，从而房价上涨将不再涉及社会问 题，仅是经济现象。为此，政府把保障房建设写入“十二五规划”，使其成为未来五年国家 发展的一个重大事项。 对信托业而言，房地产信托也是信托公司近两年主要的利润来源。由于信贷额度受限, 房地产商资金趋紧，包括万科、绿城等较多房企都转道信托融资，2010年，信托业共发行 T 1993亿的房地产信托项「I,同比增长344%o房地产信托的发行规模占比由2009年的 34%提升至2010年的50%o因此也引发了监管层多房地产信托的关注与限制，从《关于加 强信托公司龙地产信托业务监管有关问题的通知》，到《净资本管理办法》，以及年底的《房 地产信托风险提示通知》，房地产信托融资渠道也在口益收紧，政策风险口益增加。 因此，信托公司在2011年迫切需要寻求新出路。保障房投资顺应政策导向，政策风险 小；同时“十二五”期间，规划建设3600 Jj套保障房，扣除政府资金支持外，资金缺口巨 大。由此，保障房建设很有潜力成为信托公司在房地产领域新的机遇和盈利增反点，如能山 得先机，也许将能成为信托公司培养核心盈利模式的机会，改变信托公司目前缺乏核心竞争 力的现状，为信托公司提供了一条新的出路。 1、保障房建设概述 1.1保障房的分类 保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，它是指政府衣对中低收入家庭实行分 类保障过程中所捉供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质 的住房。保障性安居工程主要是指城帀的廉租住房、城币的经济适用住房，也包括在一些林 区、垦区、煤矿职工的棚八区（危旧房）改造、游牧民定居工程。具体可以将其分为： 两限房:即“限套型、限房价、竞地价、竞房价程为降低房价,解决本地居民自住需求, 保证屮低价位、屮小套型普通商品住房供应。 经济适用房：经济适川住房是政府以划拨方式提供土地，免收