你好荷兰城商铺项目策划案.docxVIP

黑龙江你好房地产开发有限公司: 承蒙信任，我司目前受托展开贵司你好荷兰城项目之销售策划事宜。我司你好荷兰城项目专案小组，针对本项 目进行市场调查和论证，并对本项目分析研讨，现特向贵司提交〈〈你好荷兰城营销策划执行报告》，供贵司决策时 参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。 专此奉达！ 哈尔滨盈华投资管理有限公司 第一篇市场调研分析?… 宏观市场分析 哈尔滨市场分析 松北区市场调研分析 竟争项目统计分析 商铺市场分析 第二篇项目分析 项日劣势、威胁分析 第三篇项目定位 案名确定 市场定位 形象定位 第四篇项目管理 第五篇营销总纲 31 第一篇市场调研分析 宏观调研分析： 一、2012房地产调控：不动摇不反复 国务院总理温家宝2012年4月13日主持召开国务院常务会议，对下一阶段重点工作作了部署，指出要坚持房 地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。一直以来，中国政府把民生及“扩人内需 作为国内经济增长的重点与动力，而居住问题已成民生的第一要务。作为居住问题最表象化的房价未来走势又会如 何？最近呼声渐高的房产税征收试点范围扩大箭在弦上，但又受到多大的阻力？这些问题都成为市场各方关注的焦 点。 地方性购房优惠政策是一厢情愿 经过多年的洗礼，中央政府及民众对各方利益主体的动机已经有了较为清楚的认知，房地产开发商想通过各种 手段來松绑当前房地产宏观调控政策已并非易事 民生与住房问题无疑是社会各界关注的焦点。正如2011年底中央经济工作公告中所指岀的那样，2012年中国 经济战略转型将改变以往唯GDP是从的业绩观念，GDP增长不在于高低，而在于是否让绝大多数人能够分享到经 济增长的成果，在于是否让全体人民的经济生活福利提高。因此，2012年就得扎实改善民生，改善民生就得牢牢把 握“扩大内需”战略基点。 居住问题已成民生第一要务 可以说，中国政府把民生及“扩大内需”作为国内经济增长的重点与动力。不过，就目前的情况来说，为何会出 现国内民众消费水平远远低于发达国家居民消费水平，或为何农村居民的消费水平远远低于城市居民的消费水平， 这里既有历史上的原因，也有制度安排的问题。而后者更为重要。比如教育制度、户口制度、收入分配制度等都是 不利于让这些潜在的巨大消费力释放出现的制度障碍。因此，扩大内需就得对这些制度进行重大的改革。不进行这 些制度的重大改革，要真正实现让国内居民的潜在消费力转化现实的消费力是不容易的。因此，政府把扩大内需作 为经济的增长点，就得与改善民生结合起来。 还有，当前民众关注的民生问题，不仅在于衣食住行的便利性及可消费性，而且还包括教育、养老保障及收入 公平分配等。在现代社会，对于衣食住行基本上得以解决的情况下，居住的问题已经成了民生的第一要务。因为， 住房问题不仅是总价较高的耐用品，而且是可以用作投机炒作的赚钱工具。如果政府的房地产政策没有清晰的目标, 把住房功能界定清楚，由于投机炒作者出价水平远远高于住房消费者，这就可能使本来是用居民消费的住房完全成 了投机炒作的赚钱工具，从而把住房消费者完全挤出住房市场。在这种情况下，绝大多数居民居住的问题也就进一 步恶化。当前住房市场的问题为何会如此严重，根源就在这里。即当前住房市场投机炒作盛行、房价高企及住房消 费者无支付能力进入市场。 对于这个问题，2010年以来政府及社会基本上形成了共识，要让国内房地产市场健康发展，就得严厉打击住房 投机炒作，让过高的房价回归到合理的水平上来。因此，对房地产问题的讨论，相关的利益主体或许不会关注房地 产市场要不要宏观调控，要不要打击住房投机炒作，而是会关注通过什么样的政策来推动住房的所谓“刚性需求”及 改善性住房需求。通过推动所谓的住房“刚性需求”来对房地产宏观调控松绑。比如，就有人提出要让银行再采取7 折优惠利率，让住房的刚性需求及改善性需求的居民进入住房市场。 高房价成住房刚性需求无法实现的主耍原因 而对于住房的“刚性需求”，这只不过是房地产开发商制造出来，用来诱导居民进入高房价市场的一个虚假概念, 它是根本就不存在（因为任何没有支付能力的需求都只能是潜在需求而不是现实需求）的。这些人所指的“刚性需 求”只不过是居民对住房的一种需要或欲望。如果个人对住房需要或欲望很大，却没有实际支付能力，那么这种潜 在需求是无法转化为现实的住房需求的。而且在房价过高的情况下要求政府出台所谓的优惠政策让所谓“刚性需求” 进入市场，这些提议的实质就是要维护住过高房价，并让这过高的住房价格不下跌，居民的实际利益并未得到真正 的关注。 因为，当前国内住房市场，在早儿年政府的优惠政策引导下，经过一轮又一轮的炒作，各地的住房价格早就推 到很高的水平。在这种情况下，由于住房投机炒作者出价水平高，只有住房投机炒作