广场公寓写字楼营销策略案.pptxVIP

千亿大商圈·长沙西中心·第一综合体强势登陆 ——长沙·奥克斯广场公寓、写字楼营销策略案;第一部分 目标及面临形势 第二部分 公寓营销策略及营销执行 第三部分 写字楼营销策略 ;8、9月任务概述;;? , 2011;? , 2011;? , 2011;? , 2011;? , 2011;? , 2011;? , 2011;小结楼市三部曲：低迷、见底、回升;第一部分 目标及面临形势 第二部分 公寓营销策略及营销执行 第三部分 写字楼营销策略 ;;在售公寓情况： 全市已知在售公寓项目共46个，其中住宅公寓38个（精装修公寓19个，占比50%），商务公寓8个（精装修公寓7个，占比87.5%） 供销主力情况： 30-60平米的一房为目前在售公寓的主力供销主力产品 公寓市场价格情况：按毛坯价计算，麓北6600-7500元/平米，中心区9000-130000元/平米，省府红星6200-10000元/平米，伍家岭月湖4800-7000元/平米，尚东6300-10000元/平米 装修标准：800-1000元/平米左右;成交量: 长沙2011年公寓市场成交量66万平米，月均成交量为5.6万平米;潜在项目体量较大 2012年预计28个公寓项目即将入市，供应量达95.24万平米，约合20000套左右。其中40年产权公寓约为39.2万方； 住宅公寓竞争激烈 2012年住宅公寓产品销售明显受阻，加之如此庞大的市场货量，未来住宅公寓产品竞争巨大； 商务公寓有一定契机 40年产权公寓体量相对较小，且不限购限贷政策影响，有一定的市场契机。;;;;;销售代表访谈： 客户购买公寓产品主要是用于投资，因此他们更青睐于毛坯产品，首先是总价能得到控制，其次在需要装修的情况下，客户倾向于按照自己的意愿去实行，这也是市面上主流产品都选择推出毛坯产品的原因。总之，如何提高总体溢价是他们关心的核心问题。 关于产权的问题，客户在置业过程中很少提及这个问题，仅有少数客户会对70年产权感兴趣。;供应：2011年，公寓市场供应多集中在6-10月，随着客户对生活品质要求的不断提升，精装公寓逐渐成为公寓市场发展主体，30-60平米的一房公寓为市场供求主力； 销售：住宅型公寓多为小户型投资项目，受调控政策影响较大，短期内客户无法购买。商务公寓客户影响较小，为其提供了资金安全港； 价格：???毛坯计算，中心板块成交均价较高，其次为省府红星板块、尚东板块，目前在售项目装修标准多在800-1000元/平米左右。 竞争对手：以降低首付的形势或者实在的投资回报价值为吸引力，市场表现优秀。;;;我们的公寓核心策略：短时间、高效率、集中爆破式营销 ;推广渠道：全面渠道覆盖;推广主题：直白式销售话语推广;推广渠道：推广媒体渠道铺排建议;线下推广：中小型活动相互配合，保持线上热度，维持现场人气;公寓销售策略：承接购房节团购9折起优惠活动，4#公寓采取整层+散卖方式进行销售；;拓客：;销售培训安排：;公寓定价：建议商务公寓整体今年销售均价为6000-6500元/平米（毛坯）;;;长沙·武汉宏观经济及写字楼市场对比概述;总值对比：作为华中地区最大城市，2011年，武汉总值超长沙约1136.87亿元，占长沙20.23%；;第二产业贡献值对比：武汉多出长沙约100亿元，武汉是华中区最大的重工业生产城市；;武汉2011年对外贸易和实际利用外资及其增长速度 ：从进出口总额绝对值来看，武汉高于长沙约153.01亿元,超出长沙约2倍；;世界500强入驻数量对比：2007年，67家世界500强进驻武汉并开办实体，截止2011年已近100家。长沙截止2011年仅39家；;长沙和武汉两地作为中部核心城市 由于产???结构的高端企业的顶尖需求一般向武汉靠拢;;价格：受前期写字楼租金较低、租户档次较低影响，大部分写字楼售价与住宅倒挂：;租金3.6元/㎡·月；高于长沙1.5元/ ㎡·月;写字楼租户对比：武汉写字楼以制造业为主，长沙则以咨询服务、房地产等为主；且外资和内资企业占比上，武汉远超长沙;;;;与住宅和商业相比，长沙写字楼市场还处于萌芽阶段。施工量较少，历年最高值不足150万方，但施工增速增加幅度较大，预计未来写字楼上市量将大幅增加。;2011年，全市（包含县城）写字楼施工面积大幅上涨，写字楼将会出现集中供应，写字楼市场竞争进入白热化。;市场条件——近期将继续下行，不容乐观;甲级写字楼驻户中，制造业/工程、房地产、金融三大行业的驻户比例高于乙级写字楼比例，表明该类产业在长沙发展良好，承租能力强且对写字楼品质形象要求较高。 乙级写字楼租户层次低，行业来源庞杂， 信息产业、贸易、服务行业的租户比例均较高。;甲级写字楼租户平均需求面积为554平方米。驻户主力需求面积