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徐州市金贸大厦项目 可行性研究报告 徐州市兴泉房地产开发有限公司 二〇一一年四月 目 录 TOC \o 1-2 \u 第一章 总 论 1 1.1项目概况 1 1.2项目建设目标 1 1.3项目建设内容与规模 2 1.4项目投资估算与资金筹措 3 1.5项目主要财务经济指标 3 1.6可行性研究依据 5 第二章 项目背景及建设的必要性 6 2.1项目背景 6 2.2项目单位简介及经营情况 12 2.3项目建设的必要性 14 第三章 项目区建设条件 17 3.1地理位置 17 3.2自然条件 17 3.3社会经济 19 第四章 市场分析 22 4.1国内写字楼市场概况 22 4.2徐州市写字楼发展现状 24 4.3本项目客户定位与构成 27 第五章 总体规划与平面设计 30 5.1总体规划 30 5.2平面设计 31 第六章 建筑结构设计与公用工程 34 6.1建筑结构设计 34 6.2给排水工程 38 6.3电气工程 41 6.4暖通工程 46 第七章 环境保护 49 7.1环境保护执行标准 49 7.2施工期环境影响分析 49 7.3项目建成后环境影响分析 52 7.4环境影响评价结论 53 第八章 劳动安全卫生与消防 54 8.1卫生防疫 54 8.2消防 54 第九章 节能节水措施 59 9.1节能 59 9.2节水 60 第十章 项目组织管理与实施 63 10.1项目组织管理 63 10.2人力资源配置 65 10.3项目实施安排 68 10.4施工建设项目招投标 69 第十一章 投资估算与资金筹措 73 11.1投资估算 73 11.2资金筹措 77 第十二章 财务评价 78 12.1财务评价的依据和原则 78 12.2成本费用、销售收入及税金估算 78 12.3 财务效益分析 81 12.4盈亏平衡分析 83 12.5财务效益分析结论 83 第十三章 结论与建议 84 13.1推荐方案的优缺点描述 84 13.2结论 85 13.3建议 86 徐州市金贸大厦项目可行性研究报告 PAGE PAGE 27 第一章 总 论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 徐州市金贸大厦项目 1.1.2建设性质 新建项目 1.1.3项目建设单位 徐州市兴泉房地产开发有限公司 1.1.4项目负责人 李刚 1.1.5项目建设地点 江苏省徐州市淮海西路以南，中枢街以北 1.2项目建设目标 以客户共享为基础，以完善的专业设计的物业为依托，以高性能的配套设施为要件，以完整的高品质服务体系为辅佐，打造高性价比的地标性办公物业中心，引进国内外知名企业和现代经营模式，开展特色经营和规模运营，加速人流、物流、信息流集聚，打造淮海西路商贸商务集聚区。 1.3项目建设内容与规模 按照“高标准、高档次、高质量”的建设方针，采取“区域性开发，集团化经营”的运作方式，本着“以人为本”的宗旨。 本工程为商业综合大厦，主要以商业及办公为主。项目规划总用地面积4544平方米，其中建筑总用地面积3543平方米，规划总建筑面积28853平方米，地上21层，地下3层，主要商业用房、办公用房、地下商场、地下车库等，容积率5.879，建筑密度48.4%，绿地率15.1%。其中： （1）地上总建筑面积20831平方米，总高21层。1—5层为商业门面（商场9378平方米），5—21层为写字楼（办公楼11453平方米）；其中第1层为1726平方米，第2—5层各为1913平方米，第6—7层各为700.5平方米，第8—21层各为718平方米。 （2）地下建筑面积8022平方米（不计入容积率），共3层。地下1层商场2314平方米，地下2、3层地下车库5708平方米。 表1-1 徐州金贸大厦建设工程一览表 项目 数量 单位 备注 规划用地范围面积 4544 平方米 6.816亩 建筑用地面积 3543 平方米 5.315亩 总建筑面积 28853 平方米 地上建筑面积 20831 平方米 其中 商业用房建筑面积 9378 平方米 1—5层 写字楼建筑面积 11453 平方米 5—21层 地下建筑面积（不计入容积率） 8022 平方米 其中 地下商场建筑面积 2314 平方米 地下1层 地下车库建筑面积 5708 平方米 地下2-3层 建筑占地面积 1715 平方米 绿地面积 686 平方米 建筑密度 48.4 % 容积率 5.879 绿地率 15.1 % 机动车停车位 116 辆 　 地面停车位 16 辆 其中 地下停车位 100 辆 非机动车停车位 1208 辆 1.4项目投资估算与资金筹措 1.4.1投资估算 本项目总投