房地产-2020华侨城苏河湾公寓式办公项目价格定位报告.pptx

第一部分 项目均价建议 基 于本案独 特的高端 项目价值 ，从市场 角度 出 发，对比 参考竞品 、二手房 ，以及终 端回 报 市场，确 定本案在 目前市场 下的合理 价格 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 价格初步确定 价格修正确定 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 定价思路 初步确定本案合理入市价格 参考未来投资回报空间，确定本案价值预期实现下的合理价格范围， 最终确定本案合理入市价格 市场比较法 类比项目选取范围 全市销售型高端类住宅 1. 全市范围内售价较高（单价 4W ）以上的高端类住宅项目 2. 有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 总价竞争的高端公寓项目 1. 全市范围内售价较高（单价 5W ）以上的高端公寓项目 2. 主力成交产品为 1000W 级，与本案有总价竞争关系 3. 内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 市场比较法 城市一品苑 日月光中心 全市销售型高端类住宅 选择全市销售型高端类住宅项 目进行对比：  城市一品苑  日月光中心 选取原则： ——全市高端销售型类住宅 ——有在售大面积产品 ——近一年内有成交记录 类比项目 本案 城市一品苑 日月光中心 区位价值 区位板块 闸北苏河湾板块，市中心核心地段，内环 内 卢湾淮海中路板块，市中心核心地段， 内环内 卢湾打浦桥板块，市中心核心地段，内环 内 100 120 105 交通配套 地面交通发达，公交、轨交配套齐全 地面交通便利，公交配套完善，距地 铁有一定距离 地面交通发达，地铁、公交配套齐全 100 100 100 生活配套 紧邻大悦城，与人民广场、南京路商圈距 离1公里以内，自身配套有高端商业 淮海路商圈，周边配套较齐全，但距 离较远 主要依托自身商业配套，商业配套档次一 般；周边配套较少且档次低 100 95 90 环境资源 苏州河一线河景资源+3街坊集中景观区 +局部黄浦江远景 景观资源欠缺，有一定人文资源（紧 邻马勒别墅等老洋房） 无强势环境资源，有一定人文资源（紧邻 田子坊） 100 85 90 注：本案均值 100 分；优于本案的，评分高于 100 分，弱于本案的，评分低于 100 分 市场比较法 全市销售型高端类住宅 类比项目 本案 城市一品苑 日月光中心 项目价值 建筑规模 （万方） 28.21 1.65 30，2栋酒店式公寓3.6万方 100 80 100 物业组合类型 超高层公寓、别墅、LOFT/SOHO、商业、 酒店；综合体物业类型丰富 酒店+高层酒店式公寓 酒店式公寓、办公、商业 100 80 90 规划布局 融合历史景观与城市景观，打造地标式都 市综合体 单栋高层+酒店，无亮点 围合式规划设计，A栋南北向，B栋东西 向，但C栋办公超高层在南面，对A、B 栋采光遮挡严重 100 80 90 内部景观打造 内部景观空间小，以硬质铺装为主，结合 绿栽营造景观体系 无内部景观 内部硬质铺装为主，景观空间较小 100 90 95 会所/配套 法拉利俱乐部会所、宝格丽酒店（全球第 四家）、高端精品商业 四星级城市酒店，会所泳池、健身、 SPA等配套 无单独会所，主要依靠14万方购物中心 商业配套 100 90 90 市场比较法 全市销售型高端类住宅 类比项目 本案 城市一品苑 日月光中心 产品价值 立面 视觉冲击强、标识记忆深刻的立面设计风格， 公建感较强 Art-Deco风格 石材干挂+玻璃幕墙 现代风格，石材+玻璃幕墙 100 90 90 户型价值 复式无煤气，平层通煤气，户型功能性及采光上均 有一定不足，但在舒适度及产品设计上有亮点（三 层双复式） 3梯4户，通煤气，采光面多开间设计，户型较为 正气，功能性较佳，赠送阳台面积，附加值较高 7-26层为4+1梯10户，27层以上4+1梯6户，不 通煤气，户型设计较方正，功能性产品为主，舒适 度一般，部分户型赠送阳台，有一定附加值 100 115 105 装修价值 装修标准：10000元/㎡（工程造价6000元/ ㎡） 装修标准：7000元/㎡，软硬装全配 装修标准：5000元/㎡ 选用博德宝、米勒、唯宝等国际一线高端品 牌，材质档次较高，细节处理较好，整体装 修品质高端，但厨房电器配置少 选用博德宝、杜拉维特、汉斯格雅等国外品 牌，品牌规格档次较高，整体装修品质一般； 法国ARTEOR智能中控系统，智能化有亮点 选用西门子、科勒、弗兰卡、汉斯格雅等常 规高端品牌，品牌规格较低，材质使用档次 一般，整体装修品质较差 100 95 80 市场比较法 全市销售型高端类住宅 类比项目 细项标