世联_山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告.pptxVIP

顾问公司产品规划建议与评价的作用规划：商业地产“第一生产力”1、开发商：我们所面对的委托方多为住宅业务为主的开发商，不懂商业，不仅需要知道项目能做什么，还要知道具体怎么做，一是形成看得见、摸得着的蓝图，二是建立与设计师对话的平台。2、设计师：目前国内大多设计师对住宅比较在行，但对商业理解不深，不掌握商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律，对各种空间、设施与商场的实际需要难以做到相辅相成。顾问公司产品规划建议与评价的主要内容总体规划——规模配比、各物业关系（价值实现、开发分期）业态（功能）空间——不同业态之间的关系、位置、面积、建筑要求（层高、柱距、承重、交通、水电暖通、排污）、营业与辅助空间关系交通关系——城市交通与项目、人与车、内与外、垂直与平面、主力店与非主力店、不同业态功能（同营业时间、不同营业时间）商业氛围（感觉体验）——建筑、园林景观、标示广告、广场、出入口、门庭（中庭）、可视度、过道、店铺形象东营胶州路商业项目本项目位于东营市东城市区核心位置，传统胶州路商圈内项目属性界定本项目位于东城核心位置，步行10分钟可达市政府本项目至西城济南路商业区的交通距离约20公里，私家车行使需20-30分，公交车运行近一小时庐山路济南路商河路市政府本案西 城东 城西四路西三路西二路本项目所在的胶州路是东城核心传统商圈，以中低端服装、小商品为主，是目前东城人气相对最旺的商业区序号商场名称面积商业形态1众城商场6000平商场2金座商城3000平商城3天瑞商厦5000平商城4时代家具城2000平专业市场5工业品市场大棚2500平集贸大棚6工业品市场内部商业街8000平商业街7南部商业街3200平商业街8沿街商铺6000平沿街商铺总计约3万平43652本案81胶州路7业态结构：服装鞋帽占比约40%、小商品占比约15%； 餐饮、娱乐缺乏项目目标和限制条件项目核心问题项目目标 尽快规划建设并投入运营，提高区域城市形象，通过本项目进一步提升与政府良好的合作关系；通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现物业变现，并在未来实现商业良好的经营；现状与约束条件 项目所在东城区商业氛围不浓，消费外溢至西城的现象明显；东城新建商业物业规模巨大，远远超过需求。 项目规划有要求严苛的农贸市场和回迁物业，对项目定位和业态规划有很大的影响。项目核心问题1. 如何从商业内在规律的角度出发，在激烈的市场竞争中寻求适宜的商业形态，建立项目持续长久的商业价值2. 如何通过业态规划、物业功能空间设计，解决农贸市场和回迁物业的影响问题，最大化的实现物业价值项目发展战略以区域及东城中端、中低端生活消费需求为核心目标市场；以提升商圈、完善业态，满足目标消费者日常生活需求为原则，打造生活型区域商业中心；避免直接竞争，进行差异化定位，针对东城其他商圈多定位中高端、出现大规模服饰小商品城这一中低业态的可能性较小，充分发挥农贸市场的业态协同效应，以较大的规模、良好的环境、极其丰富的商品、较低的价格打造东营市区第一的服饰小商品城。根据发展战略，确定项目各类型业态角色定位及发展策略业态角色定位发展策略要点服饰、小商品主题业态、盈利核心良好的商场环境、分散的经营模式规模优势，极丰富的商品种类、较低的价格与农贸市场形成协同效应农贸市场吸引区域人流的“磁极”内容丰富化、环境高档化、管理正规化，部分实现百货、超市功能餐饮配套业态风味小吃，以满足消费者购物过程中的餐饮需求为目标休闲娱乐完善区域商圈业态结构小规模、精品化，以满足区域居民休闲娱乐需求为目标商业形象定位鑫都生活广场规模大 商品多 环境好 价格低业态定位 楼层业态5家居用品、布艺、配饰、布料，餐饮、网吧、游戏厅、台球4服装服饰3鞋、箱包、工艺品、玩具、童装2日用小百货、小家电、日化、文化用品、季节货（日杂部分放在农贸市场）1农贸市场、临街商铺-1农贸市场、车库规划指标与规划要求项目规划条件规划指标：用地面积：12468平米容积率：不大于2.5 建筑密度：不大于55%建筑高度：不大于24米规划要求（关键）：1. 总建面不小于6000平的农副产品经营场所，经营内容包括蔬菜、水产、肉蛋等；2、回迁安置总面积4360平米（6个产权单位），全部布置在建筑平面外围；楼层、朝向、出入口要求严格；3、不得建设宾馆、写字楼、建面500平米以上超市。回迁商户具体要求分楼层、分朝向回迁商户面积要求统计回迁安置初排示意朝向一层二层三层四层合计胶州路317.5317.52502501135南环路2002006906901780东环路 551.5551.560601223北环路11111100222总计11801180100010004360一、二层三、四层已签约回迁户统计注：市府办回迁房屋中需包含建面