苏州金庭旅游地产项目前期报告.pptVIP

金庭旅游地产项目前期报告;有的放矢：报告目的提炼;项目的初步认知;为了看的更远，我们需要站在巨人的肩膀上！;旅游地产：;旅游地产开发的一般模式;思考;项目属性界定;项目属性界定;;项目属性界定——战略层面的思考;地块大环境分析;就苏州整体市场而言：在良好的经济发展前提下，人们对属于自己闲暇时间的生活质量愈来愈予以看重;西山资源属性：山体资源、水体资源以及古村落农家文化，使得西山生态自然属性逐渐得到市场的关注;西山旅游发展现状：旅游已初具一定规模，但总体档次比较???，各自为政，旅游主题产品并不明显。;西山土地出让市场分析;;西山房地产市场分析：西山房地产商品房市场以别墅产品为主;西山目前在售的别墅并不多，养老型、度假型需求是目前购买别墅的主要诉求点;;西山餐饮宾馆业概况：规模档次差异性较大;西山已有的代表性旅游产品——牛仔乡村俱乐部;与东山的比较;对西山旅游市场的认知;重要思考：;思考1：如果做传统的商业产品？;旅游者 类型;思考3：商务旅行者是否有可能被锁定为项目目标客群？;延伸思考：项目是否具备开发商务度假产品的条件？;再次回顾;综上，我们对项目的初步定位是：;功能分区建议;业种业态建议;别墅式疗养客房及一些疗养配套： 疗养客房主要对企业和个人出租经营； 疗养配套应该包括： 医疗医护室——配备专业人士； 健身中心——以有氧健身运动为主； 中医药膳场所； 氧吧以及其他一些相关的户外场地。 ;本部分设立为会议中心和疗养区的配套区，为临时来此的企业团体和个人提供干净舒适的住宿服务，考虑到本地有四星级的西山宾馆和五星级的明月湾大酒店在建，高端客群届时会被分流，所以本客房区档次不宜过于高端，走中端偏上的路线才是最佳选择。;设立1~2个可容纳300多人的国际会议中心和宴会厅； 设立若干可容纳150人的多功能会议厅； 部分可以容纳几十人的中型会议室和若干可容纳5人左右的小型会议室。;较高档次的农家酒楼若干家；至少1家较小规模的西餐厅； KTV； 健浴中心； 茗茶室和棋牌中心，提供当地特产水果。;设立2~3家精品碧螺春直销店； 设立若干家精品四季水果经销店； 本部分应地理位置及功能划分的原因，既是其他功能区的配套，又可独自“经营”，其服务对象可包揽附近的村民和经过对面梅园路的所有游客，所以剩余的部分面积可以做足一般的商业配套，如烟酒供应点，中档次餐饮等。;顺序建议;项目周边都是当地村民的民居，而项目本身定位为高端产品，如何将项目“鹤立鸡群”的突兀形象弱化，对项目后期的成功运营显得至关重要。;大隐隐于山林：;没有特色就造出特色;建筑风格建议;结束语;报告结束，谢谢聆听！;具体的公司组建形式为下图所示，但这种结构的前提是土地必须析产（按照项目公司进行土地分属）;;;高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营；物业管理是必须成立的一家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资;在世嘉蓬莱公司层面应尽量找到投资者*，吸收蓬莱市政府退出的股权，降低资金压力，分散投资风险。这个过程可以持续寻找;未来，别墅公寓的不可售部分应整体转让给“世嘉蓬莱”，别墅与公寓项目彻底退出，使得股东投资得到回报. 其他公司则必须存续经营;在适当的时候，世嘉地产还可考虑未来的退出机制，获取现实的投资收益，转而投向另一个地产项目，实现良性循环;;;;;;项目开发进度安排依据了长开发周期以控制风险、施工不间断、销售不间断、用酒店带动别墅然后再带动公寓等原则;我们分成四个部分进行财务预测，最后进行总体预测和总体敏感性分析;酒店财务测算的假设前提;;酒店的收入按照季节性波动，第一个完整会计年度（2008年）收入2781万，2011年后每年收入在6000万以上;酒店盈利较为乐观，旺季净利润率在30％以上，淡季净利润在10％左右。前面几年相对较低，随着客房率的提升和成本的降低，后续的盈利将会有所增长。30年的平均净利润率约为32％*;在酒店的经营成本与费用中，直接经营成本约占50％左右，递延资产摊销（装修）与固定资产折旧（建安）约占25％左右，土地摊销所占比例较少;酒店经营30年的净利润合计5.76亿，其净利润折现值为2.26亿，这也是酒店在2006年投资起点时的酒店资产价值;经过测算，酒店总的自有资金投资收益率为444.3%,年投资收益率14.8%，自投资金回收期为6.8年，好于一般四星级酒店8－12年的回收期，具有较高的投资价值;别墅公寓的财务预测基于以下前提假设;别墅公寓的总投资额为4.88亿元，包括由于贷款产生的138.2万资本化利息，总投资中土地成本约占21%，建安成本为48%，各项费用合计占18.7％;根据别墅公寓的开发进度， 2008、2009两年的投资额度最大，2007年的投资额最小;别墅公寓总的销售收入为7.85亿元，其中08、09年销售收入最多。