娄底项目操盘思路探讨讲义.pptVIP

娄底项目操盘思路探讨;前言： 本项目商业步行街已闲置多年，在商业招商、销售方面注定是一个操作难度较大的项目。面对这类型项目，第一步应以解决市场负面、转变项目形象、提振市场信心为主，切记盲目定位、操之过急！ 房地产项目的发展定位一切应依实际情况出发，不为单纯的高或低定位，为求“合适”！;PART;外部条件分析——交通;外部条件分析——周边环境及配套;内部条件分析——目前现状;项目招商难易评析——;项目销售难易评析——;项目商业价值评介——;项目综合思考？; PART2 项目发展研究;中国商业发展;娄底商业现状;;城北是娄底的建材市场、经济开发区，配套逐渐成熟、商业氛围浓厚;基于项目自身和城市核心发展契机，应领导经开区腾飞，成为娄底又一核;区域机会与策略;本项目的发展战略分析;项目发展方向——不仅仅是一条“街”;;都市新贵生活——尽享城市资源，交通、生活配套、商业配套、商务办公唾手可得; ; PART3 项目运营策略;开发顺序分析;;;第一步—— 重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。;第五步—— 知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。; PART4 运营策略详解;第一步—— 重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。;第一步—— 重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。;第一步—— 重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。;楼梯;第一步—— 重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。;第一步—— 重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。;第一步—— 重新规划设计，以立意鲜明的现代时尚形象、科学的建筑规划设计确定项目发展方向。;第二步—— 进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。;第二步—— 进行??立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。;第二步—— 进行外立面的重新施工，商业街景观的打造，未开发地块先打造成活动类广场。;第三步—— 定期、长期在新广场、街区中心广场开展相关聚集人气的活动，以求项目知名度和影响力的扩散，并解除前期负面影响。;第三步—— 定期、长期在新广场、街区中心广场开展相关聚集人气的活动，以求项目知名度和影响力的扩散，并解除前期负面影响。;第四步—— 在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。;第四步—— 在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。;第四步—— 在进行前三步的同时，展开品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店进驻的影响力，全面启动商业街区的招商工作。;第五步—— 知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。;第五步—— 知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。;第五步—— 知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。;一层功能业态亮点;第五步—— 知名度影响力的逐步扩散，招商的初步成功后，全面启动商业街1、2楼的销售推广。;第六步—— 商业街3-6楼的销售启动，招商同步。;3F-----6F业态规划： 以餐饮、休闲娱乐等业态为主;第七步—— 北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。;开发策略：快速实现现金流目标，博高价，户型定位主要面向改善型客群和首置客群的需求，强调城市高配套便利性的实用、灵活型产品 整体户型面积体现控总价原则，对比竞争对手，在主流区间范围内稍紧凑 居家产品以舒适三房、普通三房为主，N+1产品来体现住宅部分户型的多样性;第七步—— 北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。;第七步—— 北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。;一层功能业态亮点;三层功能业态亮点;第七步—— 北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。;第七步—— 北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。;第七步—— 北面地块启动开发，销售住宅；同时，裙楼商业启动招商。;第八步—— 裙楼商业开业，销售1层部分商铺、写字楼。;规避市场风险，打造多功能型SOHO办公（公寓） 综合考虑市场竞争和市场需求双因素的条件之下，我司