嘉联江苏嘉定新城项目前期定位报告.pptxVIP

常发地产嘉定新城项目前期定位报告日期：2010/1项目背景及产品策略市场扫描方案建议项目背景地块方正，距11号线嘉定新城站仅500米，地块北侧将规划为大组团绿地景观，是未来可以重点利用提升自身核心竞争力的资源本案地块北侧将规划为的大组团绿地景观11号线11号线嘉定新城站距离本地块400-500米远，与市区交通无缝连接地块方正，西临嘉金高速，北侧为规划中的大组团绿地景观，距11号线嘉定新城站仅500米，与轨道交通无缝链接。地块南侧有一变电站，会给本案带来一定负面影响地块现状项目背景项目建筑面积7.5万方中等体量，容积率1.8，限高60米，建筑密度不大于30%，规划限制下产品线小高层为主，产品灵活性较差项目名称温泉路地块出让面积41863.6平方米 容积率1.8建筑面积75353.4平方米建筑密度30%限高60米楼板价12076元 本案11号线地块位于嘉定新城，西临嘉金高速，北侧为规划中的大组团绿地景观，距11号线嘉定新城站仅500米，与轨道交通无缝链接。本案为4.2万方，1.8容积率，地块方正，中等规模体量，建筑密度30%，限高60米，规划限制下产品线以小高层为主，产品灵活性较差。项目背景本案为嘉定新城地王项目，相比其他开发商，操作性上存在较大劣势嘉定新城近年各大开发商拿地楼板价项目名称楼板价（元/平方米）新地块楼板价（元/平方米）保利置业保利湖畔阳光苑2400嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块11148 嘉宝嘉宝紫提湾2400嘉定区菊园新区B10 地块6501新城新城西尚海金郡2216嘉定区宝翔路以西、吾尚塘以南地块13200龙湖龙湖骊城2090嘉定区嘉定新城A15-1、B05-1地块12200盘古盘古天地1336嘉定区嘉定新城A03-8地块12586近期嘉定地价持续升温，楼板价已在12000元/平米以上，而各大开发商近年来在嘉定早已有了一定的土地储备，前期拿地楼板价仅在2000元/平米左右，摊低了整体成本，其后续开发及操作有较大灵活性。本案为嘉定地王项目，楼板价偏高，为12076元/平米，体量较小，为7.5万方。项目背景开发进度：项目2010年底动工，2011年上半年上市项目背景常发地产首次进入上海，项目肩负着品牌形象的成功塑造和利润创造的使命常发首次进入上海，意义非凡两大使命利润企业品牌塑造项目背景08年下半年，一场金融风暴席卷全球， 从10月起，中央密集发布了以救市为目的一系列政策项目背景受政策利好刺激，刚需、改善需求、投资逐次成为市场主力，09年1-11月，商品住宅累计成交1688万㎡，成交量同比激增106.6%上海市自07年“9·27新政” 出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10·28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年1-11月，商品住宅累计成交1688万㎡，与08年同期相比增加106.6%，超过08年全年的成交面积（08年全年成交897.8万㎡）；11月全市商品住宅成交227万方，成交均价高达14725元/平方米。二套房政策出台，打压楼市08年市场调整政府救市政策出台项目背景楼市政策已发生微妙转向，政府态度由原来的积极支持改为温和调整，甚至部分领域（如二套房、首付比例、贷款利率）已经明显收紧国务院研究楼市调控政策 改“抑制”为“遏制”国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议指出，市场调控重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。具体措施包括：增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管和继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。项目背景中央房地产调控政策密集出台，收紧倾向明显 国土部重拳打击囤地 细查“批而未用”土地 11月20日，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》，对“批而未用”土地展开核实。 中央调控政策密集出台 楼市降温序幕拉开 而进入十二月，继国务院九日“营业税优惠政策”调整、十四日“国四条”出台之后，十七日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。 十七日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。 三十日，上海贯彻“国四条”的房地产市场调控细则出台。自2010年1月1日起，本市将收紧多项税收政策，营业税征免时限由2年恢复到5年，首次购买90平方米及以下普通住房的个