2019-2020年房地产行业研究报告.pdfVIP

20 19-2020 年房地产行业研究报告  20 19-2020 年房地产行业研究报告  2019 年前三季度，我国房地产开发投资增速保持不减，行 2019 年前三季度，我国房地产开发投资增速保持不减，行 业维持投资增速不减的动因不再是土地支出，转而为建安成本， 业维持投资增速不减的动因不再是土地支出，转而为建安成本， 与上年土地出让限制严苛，房企拿地策略趋于谨慎相关。在外部 与上年土地出让限制严苛，房企拿地策略趋于谨慎相关。在外部 融资收紧背景下，销售回款成为房企经营运作的关键节点。棚改 融资收紧背景下，销售回款成为房企经营运作的关键节点。棚改 货币化的退潮以及限售限购政策的持续背景下，2019 年前三季 货币化的退潮以及限售限购政策的持续背景下，2019 年前三季 度我国商品房销量同比基本持平，售价尤其是二三线城市商品房 度我国商品房销量同比基本持平，售价尤其是二三线城市商品房 售价的提升带动销售额的增长，但部分地区限价令的实施意味着 售价的提升带动销售额的增长，但部分地区限价令的实施意味着 依靠提价增加利润和资金回流的操作空间有限。房企通过扩大开 依靠提价增加利润和资金回流的操作空间有限。房企通过扩大开 工、增加期房销售的方式充裕现金流，而随着库存回升，持续开 工、增加期房销售的方式充裕现金流，而随着库存回升，持续开 工势能不足。  工势能不足。  2019 年以来中央及地方多措并举、综合施策，围绕 “稳地 2019 年以来中央及地方多措并举、综合施策，围绕 “稳地 价、稳房价、稳预期”的调控目标，落实城市主体责任，从市场 价、稳房价、稳预期”的调控目标，落实城市主体责任，从市场 供需、金融、财税、社会福利等多方面继续把控。相关政策的出 供需、金融、财税、社会福利等多方面继续把控。相关政策的出 台依据各地市场状况而定，时效性强，政策的有收有放成为行业 台依据各地市场状况而定，时效性强，政策的有收有放成为行业 短期波动的重要影响因素。2019 年尤其是下半年以来房地产市 短期波动的重要影响因素。2019 年尤其是下半年以来房地产市 场融资环境趋紧，房企融资增速放缓；同时，融资收紧加快资金 场融资环境趋紧，房企融资增速放缓；同时，融资收紧加快资金 及项目资源向高等级信用资质房企集聚。在当前政策形势下，房 及项目资源向高等级信用资质房企集聚。在当前政策形势下，房 地产市场处于调整期，行业竞争格局日益分化，集中度将继续提 地产市场处于调整期，行业竞争格局日益分化，集中度将继续提 升。同时房企面临流动性考验，在开发项目工程质量存在一定压 升。同时房企面临流动性考验，在开发项目工程质量存在一定压 力。  力。  受益于前期良好的销售及持续上涨的销售价格，尤其是住宅 受益于前期良好的销售及持续上涨的销售价格，尤其是住宅 销售价格，2019 年前三季度样本企业结转的营业收入持续增长， 销售价格，2019 年前三季度样本企业结转的营业收入持续增长， 账面盈利水平得到提升。但期末样本企业已销售未结算预收账款 账面盈利水平得到提升。但期末样本企业已销售未结算预收账款 增速同比有所下滑，后续业绩增长动力趋缓。样本企业负债水平 增速同比有所下滑，后续业绩增长动力趋缓。样本企业负债水平 基本稳定，2019 年以来债务期限结构得到改善。但是样本企业 基本稳定，2019 年以来债务期限结构得到改善。但是样本企业 销售增速放缓，而外部融资难度增大，仍面临较大的流动性风险。  销售增速放缓，而外部融资难度增大，仍面临较大的流动性风险。  受益于上半年债券市场回暖，2019 年前三季度共有 94 家房地产 受益于上半年债券市场回暖，2019 年前三季度共有 94 家房地产 开发企业完成债券发行，较上年全年增加 24 家；发行额度 开发企业完成债券发行，较上年全年增加 24 家；发行额度 2726.79 亿元，比上年全年增加 92.69 亿元。已发债企业的主体 2726.79 亿元，比上年全年增加 92.69 亿元。已发债企业的主体 信用等级仍集中于 AA 区间。同期，共有 19 家房地产开发企业级 信用等级仍集中于 AA 区间。同期，共有 19 家房地产开发企业级 别或 （和）展望发生变动，其中，16 家企业信用等级上调 （其 别或 （和）展望发生变动，其中，16 家企业信用等级上调 （其 中7 家为双评级企业 ），3 家企业信用等级下调，5 家企业展望 中7 家为双评级企业 ），3