深圳市“轨道+物业”开发模式分析.pdfVIP

  深圳市 “轨道+物业”开发模式分析  深圳市 “轨道+物业”开发模式分析     深圳市从2004年开通轨道交通以来，经过13年的建设发展，运营线路达到8条，运营里程285 km，车站200 深圳市从2004年开通轨道交通以来，经过13年的建设发展，运营线路达到8条，运营里程285 km，车站200 -1 -1 个，客运量突破500万人次 ·d 。深圳地铁前三期工程共11个项目进行上盖物业开发，经过前三期的轨道交通资源 个，客运量突破500万人次 ·d 。深圳地铁前三期工程共11个项目进行上盖物业开发，经过前三期的轨道交通资源 资产化、资产资本化的过程，为轨道交通建设提供充裕资金保障，实现正外部效益内部化，确保了轨道交通建设可持 资产化、资产资本化的过程，为轨道交通建设提供充裕资金保障，实现正外部效益内部化，确保了轨道交通建设可持 [1] [1] 续发展。根据 《国家发展改革委关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知》(发改基础[2015]49号) ，建设轨道交 续发展。根据 《国家发展改革委关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知》(发改基础[2015]49号) ，建设轨道交 通的项目资本金不低于40%，轨道交通建设企业需要融资60%，巨大的本金及利息支付资金压力一般需要通过土地二 通的项目资本金不低于40%，轨道交通建设企业需要融资60%，巨大的本金及利息支付资金压力一般需要通过土地二 级开发及收益来平衡。本文对深圳市轨道交通三轮建设的上盖开发经验及教训进行总结分析，并对未来随着国家政策 级开发及收益来平衡。本文对深圳市轨道交通三轮建设的上盖开发经验及教训进行总结分析，并对未来随着国家政策 变化面临的挑战提出应对策略。  变化面临的挑战提出应对策略。  1 对 “轨道+物业”的认知  1 对 “轨道+物业”的认知  1.1土地资源集约化利用  1.1土地资源集约化利用  [2] 2 2 [2] 2 2 根据 《深圳市城市总体规划(2010—2020)》 ，深圳市总面积1 953 k，m可建设用地面积890 km，与北京、上 根据 《深圳市城市总体规划(2010—2020)》 ，深圳市总面积1 953 k，m可建设用地面积890 km，与北京、上 海、广州等一线城市相比土地资源稀缺，迫使土地开发过程中需要集约化、高效利用土地。随着粤港澳大湾区、特区 海、广州等一线城市相比土地资源稀缺，迫使土地开发过程中需要集约化、高效利用土地。随着粤港澳大湾区、特区 —体化、东进战略等重大战略规划的提出，未来深圳市土地资源越来越紧缺，规划部门对轨道交通车辆基地用地选址 —体化、东进战略等重大战略规划的提出，未来深圳市土地资源越来越紧缺，规划部门对轨道交通车辆基地用地选址 及开发均提出进行综合开发要求，同时市政府对轨道交通综合开发用地进行专题会议研究。国家相关部门也出台了政 及开发均提出进行综合开发要求，同时市政府对轨道交通综合开发用地进行专题会议研究。国家相关部门也出台了政 策予以支持， 《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发[2014]119号)及 《国务院办公厅关于 策予以支持， 《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发[2014]119号)及 《国务院办公厅关于 支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发[2014]37号)均提出土地集约化利用，对于轨道交通设施进行综合 支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发[2014]3