模块3房地产投资环境及市场分析.pptx

模块3 房地产投资环境分析与市场分析;本模块主要任务;任务1 房地产投资环境分析;导入：房地产宏观调控政策;思考：;相关知识;3.1.1房地产投资环境的含义及特征;3.1.1房地产投资环境的含义及特征;3.1.2 房地产投资环境的分类;3.1.3 房地产投资环境分析的内容;政治因素;法律因素;经济环境因素;自然环境条件;社会文化环境;基础设施因素;生活配套及商务设施;3.1.4 房地产投资分析的方法;3.1.4.1 冷热对比法;3.1.4.1 冷热对比法;“热”表示投资环境优良,“冷”表示投资环境欠佳.;3.1.4.2 等级尺度法;;3.1.4.2 等级尺度法;3.1.4.3 道???评估法;3.1.4.3 道氏评估法;;3.1.4.4多因素和关键因素评价法;多因素分析方法;3.1.4.4多因素和关键因素评价法;例如：我国开发建设的普通住宅投资项目， 1、重点因素：权数[0.6] 市场环境中的购买能力，市场容量，供应量等； 财务环境中的项目融资可能性；融资成本，税费负担等 自然环境中的地理位置，风景地貌， 基础设施条件中的电力、通讯、给排水、交通等； 2、一般因素：权数[0.3] 经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数； 资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等； 3、次要因素，权数[0.1] 社会环境中的社会秩序、社会信誉； 文化环境中的文化传统、教育水准； 环境因素的类型及权数确定后，按照多因素法的计算公式，计算该投资项目的投资环境总分，进行评价。 ;3.1.4.5 SWOT分析;四种内外因素的组合;说明：投资环境的评价标准;实训;任务2 房地产投资市场分析;导入：广东房产大鳄北上沈阳;也都与沈阳达成了合作意向。如恒大集团将在沈阳 两个区投资百亿元修建五星级酒店、商务中心、文 化体育设施和住宅等；香江集团将在沈阳细河经济 区和沈北新区投资开发工业园区和综合地产项目。 广东房产大鳄之所以选择北上沈阳，一个重要的原 因是因为沈阳沈北新区是继上海浦东新区、天津渤 海新区、郑州郑东新区之后，获国务院批准成立的 第四个国家级新区。沈阳沈北新区能吸引多个广东 地产商北上投巨资“造城”，其对开发商多方面的优 惠政策是关键因素。沈阳市政府已赋予沈北新区十 大优惠政策，包括享有市级经济管理权、部分城市 新区在执行国家、省、市对入区项目优惠政策的同;时，还在土地、税收、财政奖励、金融扶持等政策 方面给予优惠。另外，沈阳市政府积极的招商态度 也是吸引外资的重要原因之一。在今年年初沈阳赴 香港的招商活动中，香港恒基兆业集团董事局主席 李兆基就是当场拍板沈阳两个大型项目，一个是在 沈阳规划建设占地10万平米，高达300米的国际金融 大厦；另一个是在沈北新区建设40万平米高档住宅 生活区。 在广东地区发展成熟并在近几年大力拓展全国 市场的粤地产商，敏锐地察觉了这一基本环境的变 化，领先以一步进驻这个开发新区，为企业的发展 奠定了良好的基础。 ;相关知识;3.2.1房地产投资市场分析的含义;3.2.2房地产投资市场分析的意义;房地产投资市场分析的依据;房地产投资市场分析的依据;3.2.3房地产投资市场分析的内容;3.2.3房地产投资市场分析的内容;房地产投资市场分析的注意事项;房地产投资市场分析报告;房地产投资市场分析报告;房地产投资市场分析报告;实训;任务3 房地产市场调查与预测;房地产市场调查;房地产市场调查;房地产市场调查的程序;;三、房地产投资市场调查的方法与技术;;房地产投资市场预测;;;专家意见法—德尔菲法;历史引申法;简单平均法 预测值=x（平均）=（X1+X2+…Xn)/n 简单移动平均法 把平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。 Xt+1=（Xt+Xt-1+…Xt-(n-1))/n 加权移动平均法 Xt+1= （nXt+(n-1)Xt-1+…Xt-(n-1))/(n+(n-1)+…+2+1);例1 某房地产公司2003-2006年的商品房实际销售量见表，使用移动平均法预测2007年以后的销售量。 ;求趋势直线的方程式是y=a+bx 式中：y为预测值，x代表年份；a,b为待定系数 运用最小二乘法求得如下方程组：;指数平滑法 是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。 公式 本期预测值=α×上期实际发生值+（1- α ）×上期预 测值 式中： α为平滑指数，且0≤ α≤1 当α=1时，预测值=上期实际发生值； 等α=0时，预测值=上期预测值 在实际工作中，平滑指数一般是根据原预测数与实际预测数的差异来确定，如果差异较大， α应适当取较大值（0.7～0.8）；如果差异较小， α应取