2021年福建房地产估价师考试模拟卷（9）.docVIP

福建房地产估价师考试模拟卷（9） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，受损后的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是______。 A．该损害在经济上是可修复的B．修复所能带来的价值增加额为500万元C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元 参考答案：C[解析] (1)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150+0.13×2×100+0.15×6×100=266万元。(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250万元，该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。(3)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(5000-4500)×10000=500万元。(4)在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。 2.关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是______。 A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值同时进行D．确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以 参考答案：A[解析] 确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。 3.某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用为50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为______万元。 A．49627 B．57647 C．65548 D．65920 参考答案：C[解析] 估价时点为开始装修之时(1)装修期间及装修完成后放置3个月的租金损失=2700/0.5%×[1-1/(1+0.5%)6]=15920.24元(2)装修费用=50000/(1+0.5%)1.5=49627.33元该住宅因被水淹造成的损失=(1)+(2)=1592024+49627.33=65547.57元 4.关于房地产估价误差的说法，错误的是______。 A．判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D．估价误差应有一定限度，因此需要确定合理的误差范围 参考答案：B[解析] 不能用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准，前者要严于后者。 5.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是______。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C．了解某地区地震后房地产价值的变化D．了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额 参考答案：D[解析] 耕地占用税和城镇土地使用税因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供服务。 6.拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得______。 A．抵押人无权优先受偿 B．抵押人有权对全部房地产优先受偿C．抵押权人有权优先受偿 D．抵押权人无权优先受偿 参考答案：D[解析] 相关条文规定“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”。 7.一个估价项目中的估价目的，本质上是由______决定的。 A．估价机构 B．估价师C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 参考答案：D[解析] 估价目的是指一个估价项目中委托人对估