首席市场预判及产品价值提升建议.pptxVIP

通江县红星中路口项目蜀景·首席市场预判与产品价值提升建议【雾里看花】通江房地产市场特征解析城西板块：项目体量（㎡）价格区间物业类别现状面积区间主力户型主力客群备注漫城100003000～3100/㎡小高层准现房90～110㎡套三乡镇进城　金银湾40000～500003100/㎡（均）高层　准现房　三期别墅群　套三　改善型　40%绿化率华宇.铂金城200002900～3100/㎡高层　现房　70~113㎡　102㎡套三　乡镇进城　实际成交均价3020诺水一号300003600/㎡（均）31层　修至18层　　70~120㎡100㎡套三　乡镇进城　去年三月开盘，目前销量不足50%新都.泊景湾　预计3600～3700/㎡　高层　期房　　刚需现打围江山一品1200003300～3700/㎡　高层　　　改善现打基础，欧洲风情红霞国际3期　约38000预计3500/㎡　高层现打基础　2期100~120㎡　　阳光鸿运180003080~3200元/㎡ 28层现房85~112㎡乡镇进城城东板块：项目体量（㎡）价格区间物业类别现状面积区间主力户型主力客群备注明珠家园　2800/㎡（均价）　　制革大厦　2800/㎡（均价）　19F高层　　独栋景观城三期30000～40000　　　　　亮相阶段明大王府130000一期：3100/㎡　　　　　上东.逸景三期20000～300003500/㎡左右　　　　产品口碑较好东方艺都880263300/㎡　　　　准现房东方名园　　　　　　　上铂豪门　　　　　　　银座世家　　　　　　　城南板块：项目体量（㎡）价格区间物业类别现状面积区间主力户型主力客群备注诺水明珠　600002900～3100/㎡　　　　推广很多，车身户外广告为主金澜半岛4000～4200/㎡　　　　唯一复式（LOFT）实得价：2800/㎡尚晨人家　　　　　待开发项目南城一号300003300/㎡（均价）　　　　做架空层绿化同盛国际450002888/㎡起，均价3000/㎡18F高层　　主力1-1-1城南大厦20000　　19F高层　　　南城金都200多亩，400000㎡　　　　　前期亮相通江一号300000～400000　　　　　　江与城9000003200元/㎡起　洋房，电梯　14年底交房　70-120　套二，套三　综合体医院、商务酒店、购物中心、商业步行街、幼儿园其他板块：城北项目 体量（㎡）价格区间物业类别现状面积区间主力户型主力客群备注印象诺江　30000　　　　　未出价格诺江龙城　60000　　　　　　仁和小区　　　　　　　　城西西城豪庭　　　　　　　　凯旋帝景　547412935~340034F高层准现房80~108㎡108㎡刚需改善三层地下车库，底层架空，阳台赠送阳光佳苑　30000　3050~3300　　94~114㎡　套三　　城中时代广场　20000预计4200/㎡　　　　供求特征：8万常住人口的县城，大大小小在售项目多大30余个，可售房源面积超过100万方，而年均成交量不足40万方，由此可见，供需失衡是通江县房地产市场最显著的特征。未来3年，石牛嘴新区、城南板块和城西板块等三大热点供应区域，新增开发总量将超过1500万方，预示未来3-5年市场竞争将更加惨烈。现供土地180万元-300万元/亩，平均楼面地价600元/㎡-1100元/㎡，与政府BT取得土地的项目占一定比例，在土地成本上占尽优势；而高层电梯公寓的建安成本普遍在1800元/平方米左右，因此成本控制方面对开发商形成了考验。产品特征：现供产品普遍针对刚需，90-110㎡经济型套三占市场80%的份额，除 城南车站旁的金澜半岛项目有复式公寓（LOFT）产品形态之外，几乎千楼一面，且无品质生活的产品导向，仅仅有赖于地段优势和价格优势实现竞争，走量非常缓慢。在通江房地产市场有部分项目做出产品创新尝试，如户型、地暖，欧式外立面、赠送空间（半买半送的空中院馆）,但见效并不直观。泊景湾、上东逸景、东方艺都、江与城均有景观诉求，将生态环境作为推广价值点。尽管在车位比例上有严格要求，但因通江地质特殊，大多数项目的车位都比较紧张。通过调查，大多数开发商都相对保守的尊重本地消费习惯，产品和都市新生活观念上缺乏引导，让自己陷入同质化竞争的陷阱。客群构成：通江县的房地产城市均价不超过3500元，成交市场疲软；底商1.5万元-4万元/㎡，去化速度较快，但二楼以上的商业实际成交价格略高于住宅高位的20%。消费力和开发水平落后于同级城市的平昌县和南江县，但他们具有一个共同特征：近80%的购房群来自乡镇，因此春节返乡潮是地产销售的旺季，能否在这个重要节点抢占市场是营销的关键所在。来自乡镇的购房群体购买目的明确：一部分为了改善子女就学条件，因此名校附近物业走势较好；另一部分为方便在县城做生意，因此商业集中区的