中堂15商业营销思考1.pptxVIP

;三、 1-5商业本体分析;一、宏观调控政策解析;一、进一步落实地方政府责任;对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。;整体市场：在限购、限贷制约下，全面打击了住宅投资性购房需求，但对于商业地产来说却是重大利好，由于商业地产不受政策限制，大多数市场热钱涌入商业地产领域。 开发企业：住宅楼盘销售压力必然增加，资金回笼受阻，大多数大型开发企业向商业地产领域转型，如万科、保利、龙湖地产都加大了商业地产领域的扩张 购房者：据官方统计2011年商业地产销售增速明显高于住宅产品，对于广大投资者来说，商业地产可能是未来几年资本市场的又一热点;二、 1-5商业项目环境研究综述;;二、1-5商业项目环境研究综述;金融街：北京乃至全国一平方公里高端产业最聚集、创造价值最大的区域。 中关村：中关村是北京的高科技中心，它被誉为“中国的硅谷”。 总部基地：中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目。 丽泽金融商务区：北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区。 ;五棵松区域国家部委及军队总部林立 北京市建委等政府机构的入住;“四横两纵”的便捷交通网络 横向主路：西长安街、莲花池路、京石高速和丰台北路 纵向主路：西三环、西四环 “三轨交汇”的轨道交通网络 地铁1号线、9号线，14号线3条轨道在项目周边交汇;华熙乐茂购物中心总面积33万余平方米，是集高档购物、高档电影院、娱乐KTV、健身房及中高档餐饮等为一体的高档现代化购物、休闲、娱乐、健身和餐饮场所。 华熙乐茂购物中心西部为高档商场太平洋百货。 华熙乐茂购物中心中五、六层的耀莱成龙国际影城是目前北京占地面积最大，拥有放映厅最多，具有最大规模座位数的五星级豪华影城。;大成郡近5万平米的大型百货购物中心，引进西区最为高端的翠微百货。 大成郡东侧内5万平米的大型???活中心，引进西区最大的物美旗舰店。;位于项目南侧，为京西最大的批发市场。 以蔬果、水产、鲜肉、调料、酒店用品、厨具批发为主要经营业态。 兼顾少量生活业态。 各类摊位近2000多个，日成交额为600-700万元，平均客流量2-3万人次。 ;位于梅市口商业街最繁华的东部。 共三层，经营面积约为1.5万平米，超市占30%,其余为散租或商场。 租金为7元/平米/天为主，少量6元/平米/天和8元/平米/天。 空置率大约5%;位于项目以北约800米，二层商业楼，以华润万家超市和家得宝家装为主。 华润万家超市位于二层，占地4000平米。一层5000余平米及二层1000平米为散租商业。 零售商业以服装为主，还有医药、茶叶、背包、饰品、眼镜等。 租金为7元/平米/天为主，少量6元/平米/天和8元/平米/天。 空置率大约5%。;红星美凯龙位于北京西四环中路113号，与中堂项目一路之隔。 共六层，占地10万平米，建筑面积7万平米，营业面积5万平米。 以经营中高档家具、建材、装饰材料及家装设计为主，是目前北京市规模和档次都偏高的家具市场之一。;路南沿四环分布着几家中型餐饮和一家大型休闲娱乐场所； 由于1-5商业无法经营餐饮和大型娱乐，因此形成一定的互补关系。;中堂1-5商业独享四大商圈环抱，一个中央政务区支持； 地处三横四纵、三轨交汇之地，交通条件非常便利； 五棵松华熙乐茂、大成郡及岳各庄批发市场等周边商业，将为中堂1-5商业带来大量人流； 中堂及周边小区近10万常驻人口，将为成为中堂1-5商业的主力客群，商业价值巨大。;三、 1-5商业本体分析; 1-5商业;1-5#楼商业技术指标;以住宅小区为载体， 以区域内居民和办公人群为服务对象， 以便民利民为宗旨， 以满足、并促进目标客群综合消费需求为目标的属地型商业。;一层共计23个铺位，总建筑面积2824.25。 平层交通：两条东西向平层主动线，宽3米； 纵向交通：一部扶梯通往B1，2部扶梯通往F2；另外还有5个楼梯，2部客货两用电梯;铺位号;;;铺位号;;;四、 1-5商业投资回报分析;随着09年11月北京34个部门和城南五区共同参与制定 《促进城市南部地区加快发展行动计划》的公布实施 ，2900亿元资金为南城带来了根本性提升，本区域属于南城内城区域，为受益最大板块之一； 投资600亿的丽泽金融商务区已经落实规划进入建设实施阶段，按照其“三年打基础（至2012年），五年上台阶（至2014年），八年成规模（至2018年）”的总体安排，目前的丽泽板块正属于潜力股，具有巨大的升值空间；中堂项目属于丽泽核心商圈的外围居住功能区； 区域大量高端住宅社区的建成及规划极大地改善了区域内商