土地买卖毛地出让中相关法律问题.docxVIP

一、毛地出让与净地出让观点及区别 土地使用权出让（ land user granting ）是指国家将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 , 因此双方转让的合同 标的似乎应当是纯真的国有土地的使用权 , 并不波及附着于土地之上的建筑物、构筑物等地 上不动产，可是无论在理论上仍是在实践中都可能存在土地使用权及地上不动产同时出让的 情形。因此，在房地产开发中政府出让使用权的土地存在着俗称的“毛地”和“净地”两种 情形。 从形态上来看，毛地指地上存在需要拆掉的建筑物、构筑物等设施的土地； 净地则是 指已经完全拆掉平整， 不存在需要拆掉的建筑物、 构筑物等设施的土地。 从产权和法律关系 上看，毛地和净地有明显不同。 毛地出让往往是政府出让土地时尚未达成国有土地使用权收 回和拆迁补偿工作， 波及多方法律和经济关系， 需要衔接好国有土地使用权收回、 补偿和出 让等方面的法律关系； 净地出让则往往是政府已经达成了出让前的土地使用权收回和拆迁补 偿工作，法律关系相对简单。毛地出让波及的法律关系复杂， 还波及到土地使用权收回、出 让与《房子拆迁条例》规定的拆迁程序等衔接问题，同时，出让后拆迁和开发也往往容易出 现纠葛。虽然“净地出让”形式当前已渐渐成为国有土地使用权出让的主流且领土资源部门 也拟订了有关鼓励净地出让的政策文件， 但由于该形式对政府前期投入资本压力较大， 因此， “毛地出让”的情形依旧存在。 二、毛地出让的实施步骤 毛地出让的实施步骤根据原先土地的性质、根源、土地状态不同而有所差别，如对 原属集体土地征用变为国有建设用地时首先要办理的土地征用手续， 即将集体农用地征用为 国有建设用地， 在此征用过程中， 不单波及对农用地的所有权进行征用和补偿问题， 而且还 波及对农用地使用权人如集体土地承包经营人、 转包人、租借使用人的财产进行征用和补偿 的问题。征地补偿包括土地补偿费、 布置补助费、 青苗补偿费和地上附着物补偿费。此中也 存在毛地出让和净地出让的区别， 如由土地储备中心代表政府实施的土地收购、 储备及后来 的转让，一般都是净地转让。而关于同样是集体土地的危旧房改造、城中村改造等项目，一 些城市采用了“毛挂净交”的方式出让， 即在毛地的情况下进行招拍挂形成土地交易， 政府 利用社会资本将毛地变为净地，在规定的时间内将净地出让并交托给开发商的供地方式。 。 实行毛地出让的一般实施步骤可总结如下： 第一，按照《土地管理法》 第五十八条和 《城市房地产管理法》 第十九条的规定， 由市、 县领土资源管理部门向市、 县人民政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公然出让 的请示， 请示中除明确拟出出让宗地的基本情况、 规划建议等一般信息外， 还要明确因实施 城市规划需要收回该土地的原土地使用权并公然出让， 对原土地使用权人赐予相应补偿， 具 体补偿布置由受让人按规定对原产权人拆迁布置实施， 受让人在缴清土地使用权出让金并完 成拆迁补偿布置工作后（原国有土地使用权收回程序达成） ，方可申请办理土地登记，取得 土地使用权等详细内容。市、县人民政府的批复文件同样要明确上述内容，并向社会通告。 第二，市、县人民政府批准出让后， 领土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标 拍卖挂牌出让工作， 招标拍卖挂牌出让通告、 须知等要明确第一步中的有关要求。 招拍挂成 交后，领土资源部门与受让人签署了《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》中都要 明确： 已经市、 县人民政府批准收回该地块原土地使用权， 对原土地使用权人的详细补偿安 置，由受让人按照规定对原产权人进行拆迁补偿布置来落实， 受让人在缴清土地使用权出让 金并按规定达成拆迁补偿布置工作后（原国有土地使用权收回程序达成） ，方可申请办理土 地登记，取得土地使用权。出让宗地中，原《国有土地使用证》和《房子所有权证》作为拆 迁补偿布置的凭据，不得再行转让、出租、抵押。 第三， 受让人按照当地拆迁布置办法和出让合同约定，达成拆迁布置工作后，市、 县领土资 源部门收回拆迁人的 《国有土地使用证》 ，房子管理部门收回原 《房子所有权证》 ，受让人按 规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》 。 三、毛地出让存在的问题 、毛地出让的实质是，将依法应由政府负责拆迁工作推给了开发商——因为“毛 地”出让是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一同， 对开发商而言， 在地价一定的情况下， 压 低迁补偿就等于多获利，因此补偿不公，甚至野蛮拆迁，造成社会矛盾，影响社会稳定。 2 、而对开发者而言， 也存在法律权利方面的风险和经济风险， 物权角度对待“毛 地出让”过程中存在的风险：就物权角度看“毛地出让”过程中存在的风险， 《物权法》第 条明确规