第5章物业综合管理服务.pptxVIP

《物业管理实务 》第五章 物业综合管理服务本章讲授本章讲授：建筑物的管理房屋设备设施管理物业环境管理物业安全管理业主及非业主使用人的管理学习目的与要求1．了解绿地与绿化管理车辆道路管理环境卫生管理2．掌握物业基本资料的管理房屋二次装修管理房屋设备设施基本资料管理设备维护与更新3．重点掌握房屋修缮管理设备运行管理治安防范管理消防管理突发事件处理居住行为的管理物业综合管理服务 指为满足广大业主使用人的服务需求，保证物业正常运转，发挥物业基本功能的公共服务或常规服务；是专业化程度较高的服务类别物业综合管理服务主要内容房屋修缮的管理设备设施管理环境管理聚居人群的社区管理综合服务公共秩序管理第一节 建筑物的管理房屋等建筑体的管理物业的核心部分传统的房屋管理其主要内容就是建筑物的管理现代物业的建筑投入大、价值高，功能先进、使用寿命长，在管理上的要求更高建筑物的管理资料档案管理　修缮管理质量管理一、物业档案资料的管理（一）物业档案资料管理的重要性（二）物业档案资料的管理内容（三）物业档案资料建立的方法与要求资料档案建立的四个环节二、房屋修缮管理（一）房屋损坏原因（二）房屋修缮管理的含义是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对所管理的物业进行维护修缮的管理活动（三）房屋修缮管理的主要内容房屋修缮管理的主要内容　　三、房屋质量管理就是对房屋的使用状况进行安全程度的检查和满足使用功能方面质量评定，为房屋的使用、管理、维护和修缮提供科学的依据房屋质量管理中最主要的工作是房屋完损等级评定 （一）房屋完损等级房屋的完损等级就是房屋的质量等级房屋的完损等级划分的依据是：各类房屋的结构、装修和设备房屋的完损等级划分为5类，即：（二）房屋完损等级的评定 房屋完损的等级，反映了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定的评定的要求评定的基本方法（三）计算房屋的完好率通过房屋的完损等级的评定，可确定完好房、基本完好房的面积之和，占总物业面积的百分比，即房屋的完好率四、二次装修与管理（一）房屋二次装修指房屋已建设完成，业主办完入伙手续后，在正式人住前，根据自己的使用特点和要求，对房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。有时业主人住一段时间后，或非业主使用人调换后，往往又要将原来的装修推倒，按自己的意愿进行装修（二）装修管理是指在房屋建筑物的管理中，对业主权属范围内的修缮行为进行规范管理，以确保物业内及公共部位、公共设施安全的管理工作（三）房屋二次装修的特点1. 二次装饰必须符合楼宇原来设计时的工程技术规范与技术标准2. 二次装修一般是在已有入住业主或非业主使用人的情况下进行的，因此施工时顾及住（用）户的正常工作及生活。尽量避免或减少对他们造成的影响房屋二次装修的特点3. 对施工人员技术及素质要求比较高4. 在装修的过程中，容易损坏毗连房屋和公用设备设施，要注意安全和防火（四） 装修管理的依据 建设部1995年8月颁布《建筑装饰装修管理规定》、1997年4月颁发的《家庭居室装饰装修管理试行办法》，地方性的装饰装修管理规定，以及物业管理企业制订的《住户装修管理规定》等。这些规定规范了人们的装修行为，明确装修活动的各种要求和工作程序装修管理的依据 有关装修管理的常用表格有：《装修申请表》、《装修验收书》《动用明火申请表》五、房屋维修施工管理（一）房屋维修施工管理含义是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理（二）房屋的维修施工管理特点维修条件上的限制性维修范围的复杂性 （三）房屋维修施工工程的种类（四）房屋维修施工管理的主要任务根据维修工程任务，编制房屋维修施工工程计划及工作量，严格执行维修工程施工程序，合理安排人力、物力和财力不断更新房屋维修技术，提高劳动生产率，加强维修材料消耗定额管理，降低维修成本，增加盈利房屋维修施工管理的主要任务 运用科学管理的方法和职能，对计划落实、维修技术的革新、劳动力和资源的利用等进行科学的管理与控制（五）维修施工管理的内容计划管理工程程序管理（六）房屋维修的责任管理 是指依据国家和地方的有关规定和物业管理合同的有关约定，明确房屋维修的责任及其费用的承担的管理工作房屋维修责任可分为两种情况在保修期内新建房屋维修责任保修期满后的房屋维修责任第二节 房屋设备设施管理物业设备设施一、房屋设备设施的管理含义：指根据设备设施的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备设施进行的日常养护、维修与更新房屋设备设施的管理内容：（一）房屋设备设施基本资料管理设备原始档案的管理建立原始资料档案建立设备卡片设备维修资料档案的管理报修单运行记录技术革新资料（二）设备运行与保养管理接管验收设备设施的日常性