房地产开发项目全周期税务筹划要点指引.docxVIP

PAGE PAGE 1 房地产开发业务全周期税务管理要点指引 为加强房地产开发业务税收管理， 提升集团税收管理水平， 根据集团税务风险管理手册、税收合规管理规范等制度，结合集团业务实际特点，现制定 本指引并予以发布，请有关部门、异地房地产公司遵照执行！ 第一条 项目可行性研究阶段 集团税务管理人员应会同集团事业发展、营销、成本、设计等部门，收集 项目可行性分析需要的基础数据，根据项目取得方式，对项目的税收及盈利 情况进行测算， 对项目开发涉及到的重大税收问题及解决方案进行分析汇总， 向集团领导及时进行汇报 , 为集团领导决策提供依据。 第二条 拿地阶段 1、招拍挂方式 土地出让合同应经税务管理人员审核，重点关注分期开发项目是否按照开发计划约定土地交付时间，防止出现土地使用税多缴纳的风险，关注契税计算缴纳的准确性。 2、城市更新方式 项目合作开发协议应经税务管理人员审核，重点把控项目拆赔方式、补偿方案、拆迁补偿协议、合作价款支付、合作分成模式等重要涉税问题。 3、股权收购方式 股权收购合同应经税务管理人员的审核，重点审核股权收购对价、支付方式、合同主体等重点问题。关注被收购标的公司账务潜在税收风险。 4 、其他收购方式 公司通过收购其他公司的土地和在建工程取得土地的，重点审核对价支付对象、转让发票取得、转让相关税金承担主体、账务处理等重要问题。 第三条 开发阶段 1、项目分期 从税收角度，重点审核项目分期是否科学合理，指引项目分期开发节奏、 项目分期报批报建内容等重要项目工程计划节点。 2、项目融资 根据项目整体盈利及税收规划方案， 指引项目开发贷融资规模、 贷款时间、放款时间等重要节点，审核项目贷款方案和贷款合同，防范税务风险，在满 足公司资金需求条件下，尽力争取项目资本化利息最大化。 3、成本结算 根据项目工程进度及预售进度，协调指引总包、主要分包建安工程合同的结算时间节点安排，总体把控项目工程付款及发票取得进展情况。 4、竣工备案 结合集团收入、利润战略规划，平衡收入、利润与土增税、所得税缴纳之间的矛盾，合理指引项目竣工备案时间节点，使公司利益最大化。 5、初始产权 重点关注合作开发项目（含旧村改造、旧工业区改造等）初始产权办理情 况，关注合作方分配房屋的面积、 类型等内容， 关注安居房的办理移交情况， 防止产权办理随意变更产生税收风险。 第四条 销售阶段 1 、销售政策 从项目税收及盈利角度，在股东权益最大化的前提下，参与制定公司销售政策，对销售产品类型、数量、推盘方案、销售价格等方面提出可行性建议。 、预售证办理 审核项目预售证申报办理，从税收筹划角度，结合项目实际情况，建议公司办理预售申报的面积、产品类型等。 、销售合同审核 参与公司项目销售合同（预售及现售）的制定审核，重点审核款项收取方式、违约金、地下停车场归属等条款约定。 、预售及现售 参与诚意金的收取方式及收取公司主体确定，防范税收风险。 合理安排项目土增税备案登记，按照国家及地方税法规定及时准确申报缴纳营业税、土增税等。 综合平衡土增税清算时间节点，合理指引项目可售面积销售比例触碰 85% 的土增税清算政策红线，延缓项目土增税清算，降低公司资金压力。 审核重大商业、 办公、住宅等销售合同 ( 重大合同指单个客户销售金额超过1000 万或销售面积超过 500 平米) ，对合同销售价格、签订方式、款项支付等内容从税收角度进行总体平衡把控。防范潜在税务风险。 第五条 完工阶段 、工程押金清理 协调工程中心、项目部及时对缴纳的墙改基金、水泥基金、水电押金等可退还的押金进行申请退还或从相关工程施工方扣回。 、合同结算及支付 按照项目销售、竣工、入伙时间安排，协调指引项目部、成本中心、工程中心等部门制定计划，加快未结算工程合同（尤其关注总包工程合同）结算及款项申报支付、发票取得等工作，对质保金发票取得进行特别把关。 、计税成本结转 按照国家相关会计及税收法规，合理预提配套设施、政府基金、物业完善费、未结算合同等成本。根据项目实际情况，合理确定成本对象，结转项目计税成本，在不违反国家政策的前提下，尽可能使销售面积可扣除成本最大化，降低税收成本。 4、项目土增税清算 按照国家及地方税收法规，对满足条件的项目组织实施项目土增税清算工作，甄选鉴证税务事务所，编报比较清算方案，出具鉴证报告，协调税务事宜，缴纳清算税款；在合理合法的前提下，保证公司项目清算税负最轻，税务风险最小。 第六条 附则 本指引第一条到第五条中所需税务管理人员审核的合同、协议及需要参与决策的项目重要事项，公司运营管理部门应同步修改相关工作流程，落实具体措施，保证各相关部门在经办以上事项时经过税务管理人员审核，保障本指引得以真正实施。 本指引涉及到各中心部门配合的各项工作， 应纳入各部门年度绩效考核中，