地产项目成本结转作业指引.docx

PAGE PAGE 10 目的 为进一步明确成本结转流程，规范成本结转的每个操作步骤，准确计算和分摊各项目的成本情况，根据集团 2014 年新修订的《成本分摊管理办法》 ，特制定本指引。 适用范围 适用于公司项目开发过程中的成本结转。 术语与定义 公建配套设施是指企业在开发区内建造的属于非营利性且产权属于全体业主的， 或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配 套设施。 4. 职责权限 4.1. 财务部 4.1.1 建立《项目成本分摊比率表》 。 4.1.2 制作项目成本分摊和结转底稿。 4.1.3 在 NC 系统进行成本结转账务处理。 成本部 提供《项目目标成本表》 。 提供《项目动态成本监控表》 。 提供《专属成本明细表》和未结算合同的《预结算书》 。 协助财务部对特殊合同的归属进行分摊和解释。 提供《项目公共配套设施明细及造价表》 ，并按照专属成本对人防成本予以分摊。 设计部 提交《项目规划面积表》 。 开发部 提供《宗地图测量簿》 。 提供《项目竣工验收备案表》 。 营销部 评估部分业态产品的用途和后期经营方案。 流程图 成本结转流程图 成本结转流程图 开发部 成本部 设计部 财务部 支持性文件 输出成果 提供宗地测 宗地测量簿 量簿 项目分摊比率表 前 案备工竣目项 项目规划面积表 提供项目规 划表 计算项目分 摊比率 动态成本监控表 专属成本明细表 提供项目动态成本监控表 计算项目分 摊成本 成本结转表 段 阶案备工竣程工 提供竣工备 案表 NC账务处理 项目竣工备案表 关键活动描述 成本结转流程 开发成本 开发成本 （合同） 判断合同 所属期（区） 是否与当期 （区）相关 N 不参与 分摊 Y 判断成本所属业态 N 是否能划分 专属成本 Y 占地面积法 / 建筑面积法 / 预算造价法 专属成本 分摊到不同的业态： 住宅、商业、车位、会所等 结转到 开发产品 分摊原则及分摊方法 成本分摊原则 严格参照《地产成本分摊管理办法》的分摊原则，结合合同属性，执行下列原则 受益原则：指成本在所受益的地块 /期/区分摊；举例：如《翰城人防土建工程》 ，实际上工程所在地位于翰城三期二标，但人防设施全体业主受益，因此结转成本时此合同的成本 应在翰城全区分摊。 属地原则：指成本在工程所在的地块 /期/区承担； 属地原则主要适用于样板房、架空层、私家花园等工程，在哪一期发生，成本就归集到那一 期。举例：如《翰城二期 6 栋样板房装修工程》 ，实际上工程所在地 6 栋属于翰城一期，尽 管其作用是为了展示二期户型的样板房，但按照属地原则，结转成本时此合同的成本归集至一期。 独立产权原则：指成本只在有独立产权的开发产品进行归集和分配，无独立产权的业态，作为过渡性成本对象，要先归集其成本，再二次分摊出去，余额为零。 成本分摊方法。 专属成本的分摊方法 将开发成本划分为专属（直接）成本、间接成本和共同成本。其中属于专属（直接）成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。 注意：如果合同受益对象跨业态，要按照专属（直接）成本分摊的，需要出具成本分摊的依据如《合同预算清单》或《结算清单》 ； 举例：《A 项目土建施工总包合同》 ，其施工范围包括住宅、商业、车位。如果合同中有明确订明，或者结算清单中列明各个业态的造价，则可以直接按各个业态的造价分摊开发成本。 共同成本的分摊方法： 共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象： 占地面积法，先按当期（区）用地面积占全区用地面积进行分摊，然后再按期内某一成本对象占地面积占期内各成本对象占地总面积的比例进行分配。 其中，期内全部成本对象应负担的占地面积为当期（区）用地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 建筑面积法，先按当期（区）建筑面积占全区立项建筑面积进行分摊，然后再按期内某一成本对象建筑面积占期内各成本对象总建筑面积的比例进行分配； 预算造价法，按期内某一成本对象预算造价占期内各成本对象预算造价的比例进行分配。 结转时点及结转准备资料 结转时点的选择 达到以下三者条件之一的，应视为已完工，须在竣工验收当年（ 12 月 31 日）之前完成成本的结转。 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 开发产品已开始投入使用。 开发产品已取得了初始产权证明。注意事项： 同一标段，不同成本核算对象先后取得《竣工验收备案表》的，建议以最后一个对象竣工备案取得日为限。 在相关规定允许的范围内，竣工备案当年结转时点越晚越好。一方面是由于结算的合同越多，成本结转的准确性越高。另一方面，竣工备案只就主体建筑工程进行验收，此时 有可能内部装修才开始施工。 大量装修合同还没有签订和付款， 会影响成本结转的准确性。