九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案.docxVIP

05年二级都会房地产住宅照料项目 江西省信华团体 九江市老鹳塘居住小区营销推广筹谋个案 营销推广筹谋实战案例6：营销焦点推广部分 首席照料刘旭涛 2005-4-15 前言 项目的营销推广筹谋一般分为“偏向性筹谋案”和“深化细化案”两步调，本人4月11日提交并完成的是老鹳唐项目偏向性筹谋案。 包罗住宅市场阐发/地块代价阐发/营销推广计谋/营销推广纲领/销售治理制度与执行五大部分： 市场阐发部分之所以阐发得相当全面，是作为营销推广筹谋事情的重要依据，之后主要做个案竞争阐发和销售状况阐发，而不做重复性的全面阐发；地块代价阐发主要针对地块优（明晰本案在都会格式中的生长职位）劣（主要是污水处置惩罚厂影响）阐发，从而制定出扬长避短的销售战略；营销推广计谋中的社区再起，将着重体现本案物业治理办事并塑造全新的中产阶层邻里文化；营销推广计谋中的体验式景观街区，是地块内向代价的外拓，在社区再起底子上形成静态的内向型庭院景观生活+动态的外向型商业景观生活，并完全协调于周边板块的以住宅开发为主的都会再起肌理；营销推广纲领是老鹳塘住宅项目开盘期之前的全程筹谋陈诉体系，又分为产物定位、市场定位、营销推广三部分；销售治理制度是老鹳塘项目销售组织与执行的范例性专业指导制度。 以下方案为近三天撰写出的老鹳塘项目营销推广焦点细化案，作为上次提案的有力说明和深化执行。从下表即可看出仅一个庐山区对浔阳区购置群分化比例险些相等。塑造并提升板块高附加值成为重中之重。在偏向性计谋案前提下，4月15日下午列位老总开会时主要研讨的是：“老鹳塘项目营销推广焦点细化案”之以下方案。 附：房地产信息网投票结果显示 您购房时希望的所在是 投票项 百 分 比 得票 浔阳区 40% 44 庐山区 38% 42 开发区 17% 19 其他区域 5% 5 一、销售筹划 老鹳塘项目销售筹划各阶段完成表 各销售周期 各销售阶段 完成占总 销售额比例 每阶段完成 销售额 平均完成套数 2006年2月中旬至 5月31日 开盘期及 第一强销期 35% 7752.5万元 220套 2月11日至3月31日 2713万元 77套 4月1日至30日 2713万元 77套 5月1日至31日 2325万元 66套 2006年6月1日至 8月31日 销售维持期 及过渡期 20% 4430.0万元 125套 6月1日至30日 1550万元 44套 7月1日至31日 1440万元 41套 8月1日至31日 1440万元 40套 2006年9月1日至 10月31日 第二强销期 25% 5537.5万元 157套 9月1日至30日 3045万元 94套 10月1日至31日 2492万元 63套 2006年11月1日至 12月31日 收尾期 20% 4430.0万元 125套 11月1日至30日 2658万元 75套 12月1日至31日 1772万元 50套 合计完成 100% 22150万元 627套 备注 上表按可研陈诉总销售额22150万元估算进行筹划编排。 说明1：老鹳塘项目销售周期06年2月至12月共11个月，凭据偏向性筹谋案指导性要求，05年10月份将正式步入意向客户的积聚阶段；05年6月份就要进行项目前期造势，以便在同地区众多项目的范围楼盘竞争态势下，力拔头筹。 说明2：销售筹划的重点阶段放在06年3、4月份的第一强销期和9、10月份的第二强销期。因为开盘期已积聚相当意向客户，第二强销期是项目11月份的封顶期前期，相当于准现房销售。 说明3：本案筹划销售周期较短，注定了项目塑造成一个短平快的楼盘，故每阶段销售完成指标设定较为均衡。并尽量塑造成项目没有淡季观点的全程热销。 说明4：参照可研陈诉总销售额22150.00万元，其中多层住宅售价2000元/平米，高层住宅2400元/平米，商铺2500元/平米。平均每月需完成57套房销售，平均每月需完成2013万元销售额。但随着创新计谋（中国首创社区再起的实施对全叛均价将有提升）以及预估商铺代价3000元以上（中国首创体验式景观街区对商铺代价将有提升），预计纯利创收将在原有底子上直线增加1000万元人民币以上。 说明5：以上筹划参照可研陈诉商业7000平米，1750.00万元；高层住宅50000 平米，12000.00万元，多层住宅42000平米，8400.00万元制定。通过阐发认为，可研陈诉的各物业形态代价拟定具有较强的示范作用。 二、销控筹划 老鹳塘项目各阶段销售控制筹划表 说明1：中国房地产营销早已步入了销控时代而不是销售时代。将一扫80年代“好户型热销，差户型滞销；小户型旺销，大户型缓销”之传统落后做法。这