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? ? ? ? ? 地方政府在住房发展中的行为分析与预测 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 现状分析 2014年以来，全国房地产市场延续下行趋势，房地产投资增速继续放缓，房地产市场低迷波及土地市场，显著影响到一些城市的土地出让收入，进而拖累当地经济增长。在此背景下，地方政府更加注重发挥市场的决定作用，纷纷调整房地产政策，多数限购城市的限购政策被放松或取消，以刺激需求释放；陆续出台政策调整信贷公积金、财政支持等拉动购房需求；同时，在中央政策压力和配套政策强力支持下，棚户区改造等保障安居工程支持力度加大，不动产统一登记、公积金异地贷款等长效机制建设有序推进；多地地方政府面对土地市场低迷情景，通过加大对地产商的服务力度、加大土地营销等多种方式保持土地市场平稳发展。 （一）行政调控：地方政府主导 在中央提出“双向调控”政策信号后，地方政府成为地方房地产市场调控的主体。面对房地产市场供求结构的变化，以及经济增长放缓、财政收入增速下降的压力，各地地方政府为稳定房地产市场发展、防范房地产市场风险，采取一系列的政策调控措施，纷纷放松限购政策，采取一系列救市政策（见表7-1），但仍有北京、上海、广州、深圳和三亚等5市坚守限购政策。显示出地方政府在房地产市场行政调控方面的主导性。 表7-1 各地救市政策一览 在试探中央政府反应和市场反应后，根据当地楼市的市场表现，部分城市继续加大行政调控力度，限购放开步伐进一步加快。在2014年2季度个别城市放开限购后，3季度更多的城市跟进，并且放松限购力度进一步加大。部分城市在经历第一轮定向放松限购政策后，又进行了第二轮全面放松限购政策。如南昌市，继放开除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区以外区域的限购后，8月12日起，所有区域均取消限购。 虽然大部分城市都放弃了楼市限购政策，但仍有北京、上海、广州、深圳和三亚等5市坚守限购政策。部分是源于这些城市的房地产市场表现，虽然这些城市的楼市成交量下滑，但土地出让并未受到影响。 （二）保障房建设：进展顺利 加快推进保障房建设是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要手段。国家2014年保障性安居工程的建设目标为：新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上；计划基本建成480万套。根据住建部的信息，各地方政府已经提前3个月完成了2014年保障性安居工程建设的年度任务（表7-2）。 表7-2 2010年至今全国保障房计划及完成情况 保障性住房建设进展顺利的主要原因一是地方政府的高度重视，二是中央对保障性住房的融资支持。中央财政对保障房建设支持力度逐年大幅增强，下拨资金从2007年的72亿元逐步增加至2014年的1980亿元。同时，2014年的6月26日，国务院批准国开行组建“单独核算”的住宅金融事业部，新增的1万亿贷款为全国棚改提供成本适当、长期稳定的建设资金，有力地促进了棚户区改造进度。 （三）公积金政策：探索效率提高路径 公积金政策微调是地方政府手中唯一可以自主控制的调控政策，已成为地方政府调控楼市的主要措施。主要方式包括提高个人公积金贷款额度、降低公积金贷款购买首套房的首付比例、放松公积金使用条件等，2014年以来，已有30多个城市调整了公积金政策，合理探索公积金使用效率提高的路径（表7-3）。 表7-3 各地公积金政策探索一览 除了上表列出的城市外，类似放松公积金贷款、探索公积金使用效率的政策措施最近在多地先后出现。这些政策的出台都在不同层面探索了公积金使用效率提高的路径。 （四）土地市场：营销力度加大 在楼市不景气、土地市场低迷的背景下，地方政府不断加大土地营销力度。当前住宅销售市场的低迷态势已经延伸到土地市场，土地流拍、流标和底价成交成为土地销售常态，二、三线城市此类情形更为普遍。标杆房企已经连续减少拿地额度，一方面是对市场前景不明的反应，另一方面也受到资金压力的影响。地方政府开始转变过去“皇帝女儿不愁嫁”的思路，不断加大土地营销力度。通过调整土地指标、增加容积率、降低土地出让金首付比例或保证金、分割地块、放松建筑限高、加大土地推介力度，“叫卖”土地。 2014年以来，多地二、三线城市到中心城市召开土地推介会，大规模推出优质地块，以较优惠的政策寻找买家。2014年3月，绍兴市在杭州市举行土地推介会，推介72宗经营性用地，在重点推出的34宗优质地块中，多宗处在各区中心的黄金地段。安徽安庆在北京举办土地推介会，共推出28宗、4250亩优质土地。马鞍山市到福州市举办土地推介会，淮南市到合肥市举行土地推介会。2014年中国深圳国际房地产业博览会举办期间，有60多个城市参展，200个城市到场交流参观。部分城市如南京、汕头、重庆、盐城、镇江、阜阳、柳州等，在现场举办土地推介会。 和以前单个城市自己出去推介土地不同，2