地方政府救市的政策效果分析.docxVIP

? ? ? ? ? 地方政府救市的政策效果分析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2008年中期，中国房地产市场调整由一些热点城市向其他城市与省份蔓延，表现为房屋销售量大幅锐减，房价呈现颓势，消费者观望气氛浓厚，市场成交不活跃，房市出现几年来少有的不景气状态，这种状态对地方经济造成了不小的冲击，特别是土地收入占财政收入比重较大的地方，房地产市场持续低迷造成地方经济趋于放缓明显。在这种情形之下，为了维持本地区房地产市场稳定，充分发挥房地产对地方经济的拉动作用，保证经济稳步发展，一些地方政府纷纷出台一些地方性房地产调控政策[1]，希望以此激活市场，阻止房地产市场的下滑局面。有的地方将各种收紧的政策放松，有的将购房门槛一定程度下降，有的地方更采取补贴等鼓励性措施促进房屋销售。地方政府的这些做法，主要从发展地方经济着眼，愿望固然很好，但是，这些措施能否达到预期目的使房市回暖还值得怀疑。很显然，地方政府的这些做法想得未免过于简单。事实上，决定房地产市场调整的因素是非常复杂的，交易量是房地产市场调整的先行指标，交易量的持续多寡，代表着市场繁荣与萧条的状况，这里首先分析影响交易量的关键因素。 一 影响房地产市场交易量的关键因素 房地产市场回暖与否关键是体现在市场交易量上。如果市场交易量大幅增加，交易持续活跃，房地产需求不断增长，对未来房地产预期乐观，则表明房市有回暖的基础。如果市场交易清淡，观望气氛浓厚，预期房价下降，则表明市场处于不景气中。总体来看，影响房地产市场交易活跃度的关键因素有以下几个方面。 1.房价与房价预期 房价是影响住房需求的关键因素之一。如果房价远高于消费者的心理价位，与人们的收入相去甚远，那么房产将成为奢侈品，必然处于门庭冷落的境地，脱离一般百姓的消费能力。同时，如果人们预期房地产价格有较大的下降空间，那么，必然会出现观望态度，即使有变相促销手段，但是由于高房价像一座大山横在人们面前，就不会有大量消费者逆市进入市场。在这种状态下，只有降低房价，将房价降到消费者可以接受的价位，才能燃起消费者的购房热情，激活市场，促使交易量增加。 2.人们的收入及收入预期 人们的收入与收入预期也是影响住房需求的关键因素之一。如果大多数人的收入水平较高，购买力旺盛，预期收入增长迅速，那么，房价即使相对于人们的收入处于相对稍高的水平，也会有大批人前去购买房产，因为毕竟房产具备居住和投资双重功能，面对未来可能发生的通货膨胀，房产是非常值得投资的商品。但是，如果人们的收入水平相对于房价来说较低，而且对未来收入增加的预期明显具有不确定性，那么，人们的住房消费就会非常谨慎，特别在房价预期不确定下，更是采取谨慎观望态度，不会轻易出手。 3.宏观经济形势 宏观经济状况对房地产市场有相当重要的影响。如果经济处于上升周期，特别是处于加速上涨时期，出于对经济未来良好的预期，投资需求会大幅增加，消费需求也会不断增加，货币因而产生较强的升值预期，资产价值上升，这种上升会导致未来进一步上升的预期，于是，投资与投机需求被充分调动起来。特别是当房产价值被预期会大幅增加时，无论是从投资和投机考虑还是为居住考虑，人们都愿意选择购买房产，以期保值和增值。因此，带动交易量大幅攀升，房地产价格顺势不断上涨。 但是，如果经济处于下降周期中，尽管政府有拉动经济的政策出台，但不可能立时见效，对未来经济增长的不确定性预期，使投资需求受到一定抑制，消费需求也受到收入不确定等因素的影响而有所减弱，货币也会有贬值的压力，资产价值缩水趋势逐渐显现，一旦这种预期形成，投资和投机需求会大量减少，房地产是这种资产中非常典型的，当房价存在下降预期及收入不确定的情况下，人们不仅减少了对房产的投资和投机需求，住房消费需求也会随之减少。即使出台一些暂时的暖市政策，但是，如果人们对经济不能恢复信心，对经济前景难以有较为乐观的估计，房地产真正回暖的可能性不大。 4.宏观政策与政策预期 宏观经济政策也是影响房地产市场状况的一个关键因素。如果货币政策处于相对较为宽松的状态，且信贷较为放松，那么房地产商的资金获得就较为容易，而且，如果采取积极的财政政策比如减税等，那么对活跃市场都有利，特别是如果在这种政策环境下经济处于不断上升阶段，那么，对未来经济乐观的预期就很少会存在房产降价的预期。而这种政策环境下，人们预期收入会增加，相应会产生购买房产的冲动与想法。但是，如果经济没能处于上升阶段，或者处于调整期或者对未来经济状况不确定，那么市场要想激活不是很容易的。 从上述分析可以看到，房价及房价预期、人们的收入与收入预期状况以及宏观经济形势和政策是影响房地产市场特别是市场交易量的关键因素，如果房地产交易量不能持续显著增加，市场就不会繁荣。所以，判断任何政策效果都需要从这几方面分析着手。 二 地