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第十一章 契税法 第一节　征税对象（熟悉） 什么是契税 ？ 契税是在我国境内转移土地、房屋权属时对承受的单位和个人征收的一种税，它属于财产行为税类。契税实行一次性征收，普遍适用于内外资企业和本外国公民。 契税的特点包括：1.契税属于财产转移税。 2.契税由财产承受人纳税。 征税对象 契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。学习这部分内容，注意与土地增值税征税范围的交叉之处。 1.国有土地使用权出让（不交土地增值税） 对受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 2.国有土地使用权转让（还应交土地增值税）  3.房屋买卖（符合条件的还需交土地增值税） 4.房屋赠予（非公益性赠予需交土地增值税，继承不交） 5.房屋交换（单位之间进行房地产交换还应交土地增值税）　　 （1）以获奖方式承受土地、房屋权属的。 （2）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。 房屋买卖 几种特殊情况视同买卖房屋：　　（1）以房产抵债或实物交换房屋　　（2）以房产做投资或做股权转让　　（3）房屋拆料或翻建新房 【例题】下列各项中，应当征收契税的有（　）。（2005年） 【答案】ABC　A.以房产抵债　　 B.将房产赠予他人　C.以房产作投资　 D.子女继承父母房产 房屋交换纳税时间 （1）以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。 （但是以自有房产投资本人独资经营企业，免纳契税） （2）以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，经双方同意，有关部门批准，按房产折价款缴纳契税。  【例题·单选题】甲企业以自有房产作为抵押向某商业银行借入一年期贷款1000万元，房产账面价值600万元，抵押时市价900万元；一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了1080万元的债务本息，低债时房产市价1100万元。当地规定的契税税率为3%，契税的正确处理是（　）。　　A.甲企业应纳契税30万元　　B.甲企业应纳契税33万元　　C.银行应纳契税30万元　　D.银行应纳契税32.4万元  【答案】D 【解析】甲企业不用缴纳契税；银行（承受方）按房产折价款缴纳契税，应纳税额＝1080×3%＝32.4（万元）。 （3）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。 （4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。 第二节　纳税义务人与税率（了解） 一、纳税义务人　　契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 二、税率：3%-5%幅度税率。 考虑到我国各地经济发展情况不均衡，因此，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区的实际情况决定。 　【新增内容】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。 第三节　应纳税额的计算（熟悉） 　契税应纳税额 = 计税依据×税率 契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据； 2.土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；  3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据，以支付补价的一方纳税； 4. 抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为，按房屋折价款缴纳契税。 例题 居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务 ，假设本地契税征收幅度是3%。 甲不用缴纳契税； 乙应缴纳契税=100×3%=3（万元） （2008年）居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（　）　　A.0.45万元　　　　B.1.95万元　　C.2.25万元　　　　D.2.85万元 【答案】A 【解析】土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税，第一套房产甲某支付了补价，应纳契税＝15×3%＝0.45（万元）；用于抵债的第二套房产，应有承受方丙某缴纳契税；第三套房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。甲某共缴纳契