零售行业美国商业地产之王西蒙地产深度报告兼并确立龙头地位品牌意识提升议价空间.docxVIP

标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N] 标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N] 零售行业美国商业地产之王西蒙地产深度报告兼并确立龙头地位品牌意识提升议价空间 Table_AuthorTemp 10992 证券研究证报券告研_究行报业告深_度XX分报析告报告 2021011年2 年6 0月81月4 0日5 日 \ 零售行业深度分析报告 行业评级 前次评级 买入 16020 兼并确立龙头地位、品牌意识提升议价空间—美国商业地 行业走势 Table_Temp 产之王西蒙地产深度报告 欧亚菲 首席分析师 电话：-8641 eMail 执业编号：S00002 买入 00 美国商业零售地产的黄金十年 除 2007-2009 年经济衰退时期以外，美国商业地产行业自本世纪初至今， 市场表现 1 个月 3 个月 12 个月 行业指数 一直处于持续快速的发展阶段。美国社会消费增长使得零售地产供给速度总 沪深 300 体低于需求的增加，同时行业内并购也促进了整体经营能力的提升。在这种 背景下，过去十年 REIT(商业地产投资信托基金)年回报率平均达到了 %， 如 SPG（西蒙地产）及 MAC 等主要零售地产企业年平均回报率分别为 % 和 %，由此零售地产行业得到了投资者的普遍认同，西蒙地产股价过去 十年涨幅接近 400%。我们选取了龙头公司西蒙地产集团（SPG）作为本文 的研究标的，还原 60 年代以来美国特定商业环境下商业地产公司的策略与选 择，并为研究中国商业地产行业及企业的投资者提供启示与方向。 资金推动的兼并浪潮确立西蒙领先地位 1993 年西蒙地产上市以来，战略转向了以资金优势推动行业内兼并重组 方向，通过上世纪 90 年代的三起重要收购事件，西蒙地产成为全美最大的商 业地产商，其拥有的商业地产总量超过后四家商业地产公司的总和，由此公 司的行业内领先地位正式确立。在通过兼并及重组来建立公司自身业务组合 的同时，公司还通过与其他 REIT 的战略合作高效地开辟新市场。西蒙地产 及时改变其开发-出租-开发的拓展模式，将公司的成长方式从内在拓展转变 为外在并购拓展，是整个 SPG 公司发展的关键。 后并购时代战略转向品牌维护，经营效率不断提升 进入 21 世纪，公司将经营的重点从行业扩张转移到注重品牌维护之上， 在内部西蒙商业网络部利用公司的规模经济，撬动公司客户以及零售商的共 同购买力，向西蒙的零售租户提供其他购物中心无法提供的产品，收益以及 折扣。通过促进供应商与零售租户之间的良好关系，西蒙旗下物业的租户在 购买相关服务和产品时能够得到具有竞争力的折扣，使客户能够拥有“西蒙质 量保证”。放缓扩张脚步及品牌维护策略并行下，公司业务获取了市场给予的 高溢价，净资产收益率持续提升，公司价值得到投资者的极大认可。 对投资中国商业地产行业及企业的启示 （1）需要较长时间消化行业供给过剩的泡沫 （2）泡沫消化过程中擅长兼并收购企业有机会成长为龙头 （3）注重品牌形象塑造，善于维护商户、消费者关系的企业终将胜出 广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易，亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服 务。本报告中所有观点仅供参考，并请务必阅读正文之后的免责声明。 本报告联系人：刘旭 -8423 行业深度分析报告 目录索引 一、美国商业地产的黄金十年.................................. ........................... 4 （一）龙头优势显着的美国商业地产格局............................ ............................... 4 （二）西蒙地产集团（SPG）——全美商业地产领导者.......... ............................ 6 二、西蒙地产集团发展历程.................................. ............................... 8 （一）1960s—1990s：创业发展时期，受益于连锁零售蓬勃发展....... ................ 8 （二）1990s—2000s：上市跨越发展时期，资金推动并购重组浪潮..... .............. 12 （三）21世纪后：并购后的快速增长时期，经营效率不断提升....... ..................... 16 三、对中国商业地产的启示.....