山东青岛鹏利南华商业中心物业发展建议报告_84页.pptxVIP

鹏利南华商业中心物业发展建议报告;目　录; 一、项目认知 ;区位认知;浮山新区规划分析;项目四至： 北至辽阳西路， 东至劲松九路（规划中）， 西、南至规划路;周边业态;地块现状;项目概况;; 二、市场研究 ;;青岛的酒店式公寓出现于2002年，香港中路新世界数码港·三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。比较其他二线城市，青岛市场上这一新兴产品概念推出相对较早。8年多的发展时间，青岛市酒店式公寓快速发展，同类产品的纷纷相继推出。 青岛酒店式公寓市场还存在着发展不成熟的现象，最为明显的便是很多项目在销售推广时期以“酒店式公寓”概念进行推广，但是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚远。;酒店式公寓项目分布 ;区域;案名;产品市场接受度;区域;区域;那么，是什么原因造就了他们的热销？;;万达39克拉;万达39克拉;万达39克拉;地段;20万平米超大商业规模;重点个案;嘉合新兴;;万达用他所擅长的商业运作模式，成功的吸引住投资者的眼球； 嘉合新兴用极具诱惑的价格最终实现快速销售;;市场定位;;综合以上分析，本案未来的主要客源将是—— ; 目标客源特征描述; 目标客源特征描述;价格定位;;;;山东路 板块;;四大板块综述;四大板块综述;青岛写字楼市场综述;;;;区域;;未来竞争/市区土地成交明细;;; 在市区综合体项目中，万达39克拉的产品、业态组合跟本案最为贴近，我们重点分析这个项目……;竞品分析—万达39克拉;面积（平米）;价格定位;;青岛市区目前商业分布主要集中于四大市级商业圈分别是中山路商圈、台东商圈、香港中路商圈、李村商圈以及两个重点区级商圈分别是四方利群商圈、市北CBD商圈。 在青岛市市区现有的商业供应中，市南区商业约占 34%，市北区商业约占26%，李沧区商业约占 21%，崂山区商业约占 12%，四方区商业约占7%。 青岛主要的商业区中，中山路商业区是青岛形成最早的商业区，随着青岛城市发展建设的不断东移，台东路商业区和香港路商业区逐步形成规模，目前已经是青岛主要的商业集中区，面对不同档次的客户群体。 目前来看青岛的各大商圈与各区域的住宅片区及商务片区搭配比较??理，除崂山区目前暂无商圈（已规划待建），其余各区都已建有较成熟的商业中心区域 ;青岛商圈分布情况;中山路商圈 主要由中山路商业街、韩国风情街与即墨路小商品市场组成。韩国风情街的主要客户群为来青旅游的游客以及商圈周边的居民、即墨路小商品市场属于外向型的市场，客户主要来自于青岛及周边县市的普通老百姓 台东商圈 台东商圈由台东商圈主要为商品零售业为主，客户主要是青岛本市 市北、四方居民为主，商圈的辐射半径较广，消费成本相对较低，该商圈也成为周边社区居民乐于日常消费的场所 市北CBD商圈 该商圈的形成与市北CBD的规划建筑息息相关。目前该商圈内的专业市场的客户群分布较为广泛，遍及青岛室内四区及崂山区，而大型超市零售店主要服务于周边的商务区办公人员及周边社区的居民，作为配套设施存在 香港中路商圈 香港中路商圈是目前青岛市最大的也是最为高档的商业消费区域，经营业态为高档消费品如：服装、首饰、化妆品、豪华汽车、高档餐饮为主。;本案周边商业研究/浮山后商圈;;类型;万达商业中心，总建筑面积约21万平米。 分为A、B、C、D和中心步行街五个区域。其中A区约5万平米、B区约4万平米、C区约5万平米、D区约5万平米、中央步行街网点约为2万平米。商业部分全部为自持、出租，不对外出售。;3层特色餐饮;经营状况;层数;经营状况;2;商业排布 ;区域;工地现状;基本情况;据现场业了解，小面积商业在2009年下半年开始认购，目前小面积商业销售部分已经全部被关系户预定，预定价在40000元/平米左右，目前仅有623平米的房源未被认购。;基本情况;层数;层数;商业现状;项目;项目;价格集中在25000-50000元/平米；商业市场静态年回报率较低 2层以上商业网点销售状况较差，且溢价能力较低 市场中商业价值较高的楼层排布形态在1-2层 160-200平米之间的面积段市场接受度较高，且溢价能力较高。;THANKS;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。1月-211月-21Monday, January 4, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。13:59:1813:59:1813:591/4/2021 1:59:18 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。1月-2113:59:1813:59Jan-2104-Jan-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。13:59:1813:59:1