成都春熙商汇广场商业项目整体营销策划报告-47DOC.docxVIP

春熙商汇广场 整体营销筹谋陈诉  前 言 在论述项目的营销理念之前，我们希望能够表述对项目的认识和态度。 春熙路，万众瞩目的成熟口岸，本项目，是成熟口岸的生项目。 房地产在“国六条”大的政策调解之下众说纷纭，投资者对地产投资正在进入调解期。而项目已完成筹划设计，在结构、结构上的调解空间不大。这些都给整体营销筹谋带来了极大的挑战。 因此，我们对本项目的营销筹谋持十分谨慎而严肃的态度。虽然，我们有多年运作九龙广场的实际经验，并对盐市口和春熙路商圈有较深入的研究，但就本项目而言，要想到达“在宁静、快速的前提下，实现代价最大化”的理想预期，仅仅靠通例的营销计谋和以往的经验明显不敷。 基于上述认识，我们在完本钱筹谋陈诉历程中，在底子市场视察、同类楼盘的摸底、客户资源和渠道的梳理等方面花了较多的时间，做了扎实的信息收集和阐发事情。在此底子上，我们凭据甲方的需求，预设了多种营销模式并重复进行模拟推演和论证，直到找到既满足甲方需求，又满足市场条件，同时又与我们可控制的市场资源相匹配的营销模式，进而形成了可操纵的思路和计谋。 本陈诉重点详述实操部门，对底子性研究和推导历程只简述其提要。 特别提示：本陈诉涉及项目核心秘密，仅供贵公司高层研阅，请严格控制阅读范畴，制止造成销售上的被动。谢谢！ 目 录 第一部门 筹谋提要 第二部门 市场研究 一、经济及政策情况阐发 二、区域商业情况阐发 三、春熙商圈商业情况阐发 四、同类项目运营状况阐发 五、市场需求阐发 第三部门 项目SWOT阐发 一、产物阐发 二、项目优势（S） 三、项目劣势（W） 四、项目时机（O） 五、项目威胁（T） 第四部门 项目定位 一、总体定位 二、商业定位 三、商务公寓定位 四、目标客户定位 第五部门 根本营销计谋 一、营销目标及依据 二、根本营销思路 三、商务公寓营销计谋 四、商业营销计谋 五、代价计谋（付款方法发起） 六、告白推广计谋 七、销售执行计谋 第六部门 商业部门帮助营销计谋 一、整体销售计谋 二、分层销售计谋 第七部门 楼层及销售单元的订价发起 第一部门 筹谋提要 本公司经过前期的市场调研，并结合对开发商需求的阐发及项目产物的深度研究，从而形成对本项目整体营销的根本思路。其要点如下： 本项目的出发点为：在满足资金宁静、快速接纳的前提条件下，实现项目代价的最大化，同时塑造良好的开发企业形象，严格制止不良社会影响的产生，为企业的连续性开发奠基良好的社会形象和创建富厚的客户储备资源。 本项目的营销难点和要害在商业部门。但由于本公司积聚了运作九龙的富厚经验，在商业资源方面有较扎实的底子，商业部门的运作具备可操纵的现实条件。 本项目在具备明显优势的同时，也存在40年产权、临街面窄和产物配套功效不敷等明显的“硬伤”，使可能实现的售价和客户选择面受到明显的限制，给营销带来一定的困难。 本项目由于体量小，在现实商业情况中不具备引领作用，其总体的战略定位主要考虑对商业情况的适应性，以“短、平、快”的营销计谋告竣战略目标。 本项目营销计谋的根本点是：先公寓，后商业；招商先行，分零为主；本地为主，外地为辅；平价入市，快速销售；整体优先，分零为本；狠抓蓄水，主攻渠道。 本项目的营销要害控制点是：蓄水目标的实现，招商目标的告竣，营销推广的效果，开盘前的销售准备；销售代价及计谋的适应性。 营销筹谋思路逻辑 完成 完成条约约定销售任务，同时实现资金的快速回笼及代价最大化 公寓部门 公寓部门的运作 商业部门的运作 营销思路：蓄水先行、平开高走、速度优先 营销思路： 蓄水先行、平开高走、速度优先 营销思路： 招商先行、分零销售为主、多种渠道、多元市场并举 计谋原则：平价入市，快速销售 计谋原则：平价入市，快速销售 目标：蓄水目标为 目标：蓄水目标为600个 开盘3个月内清盘 目标：蓄水目标为40组 销售：先造势、再销售；本地 销售：先造势、再销售；本地为主、外地为辅 招商：整体为主、分层为辅 计谋原则：开盘前必须完成招商计谋 计谋原则：开盘前必须完成招商 计谋原则：整体优先、难点楼层优先 2006年12月前完成项目的整体招商，2007年春节前（2月）完成目标任务70%，实现产值 2006年12月前完成项目的整体招商，2007年春节前（2月）完成目标任务70%，实现产值219403100元。  第二部门 市场研究 说明：因前期已提交市场视察部门主要数据，本陈诉不再重复，在此仅罗列前期视察的结论，但同时增补本市商业销售模式视察数据及部门经营者、消费者视察结论。 一、经济及政策情况阐发 要点：今年海内经济形势总体连续向好。房地产在上半年增长幅度过快，导致宏观经济整体过热，通胀压力加大。“国六条”出台，标记政府调控步伐的开始，其显著的效应是房地产的增长趋于平稳。但“国六条”主要针对住房，而对商业