成都某某房地产项目营销策划方案.docxVIP

盛世中华项目营销筹谋 一、2004-2005年成都别墅市场研究 1、成都别墅市场的开发明状阐发 2、别墅市场的代价状况阐发 3、高等住宅消费群体阐发 二、项目阐发 1、项目市场情况阐发 2、项目产物定位阐发 3、项目的优劣势阐发 4、项目的计划营销发起 三、项目的目标客户阐发 1、目标客户特征描述 2、目标客户职业特征列举 3、目标客户置业类型特征 4、目标客户购房动机 四、项目的产物观点提炼 1、项目的产物观点提炼 2、四合别院的精神附加值 3、四合别院的产物代价 五、项目焦点理念设计 1、现时已有的开发理念 2、生长理念发起 3、焦点理念轨迹 4、焦点理念主张 六、项目告白定位及告白焦点主张 1、项目告白定位 2、告白焦点主张 3、总体推广思路 七、营销推广计谋 1、产物营销 2、文化营销 3、体验营销 八、营销推广节奏 1、时间节点 2、推广节奏 3、推广计谋 九、项目的销售计谋发起 一、2004-2005年成都别墅市场研究 1、成都别墅市场的开发明状阐发 A、成都别墅市场的开发热潮已全面兴起 从城区别墅、近郊别墅到远郊别墅，别墅的市场全面开发，高等产物开发的新一轮从2003年开始大范围开发悄然兴起，整个市场的供给量在2004年骤增。 B、别墅市场的开发主要会合在五大板块，近20个别墅项目，其中城南板块的开发量最大。 整个市场总体形成城南附中心板块、城南牧马山板块、城西高新西区板块、城东龙泉板块和三环路内都会别墅五大板块。 城南副中心板块 典范项目：三利宅院1-2期、翠拥天地2期TOWNHOUSE、新希望锦官秀城TOWNHOUSE、麓山国际社区等五个项目。 城南牧马山板块 典范项目：维也纳森林别墅2期、牧马山国际高尔夫山庄、牧歌华府、半山卫城等四个项目。 城西高新西区板块 典范项目：普罗旺斯、迎宾大道1号、学林雅苑、中海国际社区别墅。 城东龙泉板块 典范项目：天泉聚龙 宏宇。玉龙山庄 国一奥乡 盛世中华、天鹅堡、千和别墅项目。 三环路内都会别墅版块; 典范项目：金林半岛、东湖花圃、流水山庄、康郡、锦官丽城等 C、2004年在开发项目总体代价出现上升态势，且开发项目销售状况均较好，金林半岛复式别墅从7000元/m2上涨至9000元/m2，联体、独栋别墅从15000元/m2上涨至20000元/m2， 龙泉板块别墅从2000元/m2以内上升至近4000元/m2。 城南副中心别墅从35000元/m2上升至5000-6000元/m2，整体市场的代价上涨幅度凌驾15%，且整体销售状况都很好，大部门推出别墅已根本售完。 D、2005年别墅市场的需求量将连续放大，市场需求量呈上升趋势 受全省尤其是成都地区百姓经济的连续、稳定、高速增长的影响，高收入群体的收入呈稳定和快速增长趋势。大量的新富阶级和稳定高收入者的数量在不停增大，别墅市场的消费数量随着高收入者的增加和消费信心的增强而不停扩大和增长。 E、2005年别墅市场的竞争非常猛烈。 据开端统计2005年的别墅项目将不少于15个，总开发面积逾40万m2（2004年别墅开发量约20万m2），整体市场突然开发量增大，必将形成竞争格式，消费者的选择余地更大，项目的开举事度将大大增加。 F、2005年整体别墅市场的代价呈稳中有降的趋势。 由于2004年上半年度整体市场的代价上升幅度很大，下半年的上升速度已根本停止，代价市场处于张望状态，但随着2005年度别墅项目开发量的增多，导致竞争的加剧，整体代价受竞争因素的影响会略有下降，但受开发本钱增大的制约，代价幅度下降不大。 2、各大板块区域的开发特征以及代价阐发 龙泉板块； 计划状态：以联体别墅为主，独栋别墅为辅。 主力户型区间：联体别墅的主力户型在220m2-280m2之间，以250m2户型居多。 代价区间：联体别墅的总体代价在2500元/m2-3500元/m2之间。 城南副中心板块 开发形态：别墅开发的档次已形成，麓山国际开发近郊高等别墅市场 翠拥天地2期和锦官秀城等开发中低端别墅市场 主力户型区间：高等市场：暂未取得资料 中低档市场：190m2-260m2 联体别墅：代价区间：4000元/m2-6000元/m2 城南牧马山板块 开发形态：以独栋住宅开发为主，联体别墅开发为辅 主力户型：独栋：280m2-4000m2 联体：160m2-280m2 以200m2左右户型居多 代价区间： 独栋：6000元/m2-8000元/m2（国际高尔夫山庄） 联排：4500元/m2-5500元/m2（半山卫城） 三环路内都会板块 计划形态：别墅档次差距较大，细分市场开端形成 主力户型： 联体：160m2-280m2（康郡、东湖花圃、锦官丽城） 主力代价： 独栋：10000元/m2-25000元/m2 联体：东湖片区：5500元/m2-70