成都房地产西北分销市场简析 .docxVIP

西北市场简析 西北消费者简析： 受西北（新疆、甘肃、青海）地区特点（地理、气候、配套、交通、政治经济文化历史等等）影响，大量客户对本土地产市场消费信心不敷，持币张望，为拥有良好的居住生活情况及包管小我私家资产保值增值，他们选择内地置业投资。 西北市场成因：受地理情况因素影响，西北都会交通生长迟缓，出行未便；气候干燥，冷热温差太大，水资源匮乏，居住情况恶劣；都会底子设施建立及居住生活区日常生活配套工程跟不上，无法享有正常的生活质量。 都会文化：因西北都会人口组织多元化，造成在饮食、消费、代价观等方面形成较大差别，且西北少数民族较多，分列运动时有产生，生产生活宁静感较低，导致大量人口内地迁移。 人口比例：受西北都会生长原因影响，西北人口组织外地人占总人口的76.85%，且这部门人正是西北的主要高收入者，他们多从事石油开采、棉花种织、经商等事情，对付经后的养老生活情况他们优为存眷。 目标客户收入来源： 人口组织：多以石油、矿业、化工、棉业工人组成，均为高收入者。 收入：普通职工小我私家年收入均在8万以上，由根本人为及多种福利补贴组成。 支出：因西北职工在吃（有菜篮补贴）住（单元分房）行（单元免费车）教诲（子女免费入学）等方面支出较少，所以储备率高。 目标市场客户漫衍特点 ：受地理情况影响，西北人口漫衍广，无法形成有效会合推广。区域漫衍：河西走廊、新疆北部、塔里木河道域、柴达木盆地及少数会合居住区 四、西北客户细分指标 指标一：置业周期 一家几代同住一个屋檐下，甚至是几代相传的时代已经渐行渐远。随着而来的换房，换几个地方，搬频频家，成为人们生活中的平常事。在欧美，一小我私家一生中住宅置换达五、六次之多。差别置业周期客户对衡宇需求差别明显。在中国，置业次数与年龄的干系是一条曲线：20-30岁人群购房有80%以上属首次购房，31-40岁人群中2-3次购房的占到48%，40岁以上人群中2-3次购房占到30%左右。 凭据客户购房次数分类：首置、首改、再改、老年购房。 因历史、地理位置、气候等原因造成的 西北客户为后两项：首改、再改、老年购房（养老型购房）。 指标二：目标客户收入来源 收入组成部门由：根本人为+各种补贴金+奖金组成； 普通职工年收入到达：近5——8万人民币，家庭总收入：10——20万左右； 企业治理层人员、政府官员、个别私营老板收入更是普通员工二陪以上 图1.差别支付能力的三类客户 指标三：西北客户对成都的区域认可度 南延线、光彩大道、新都 郫县、新都大丰、双流、温江 金堂、青白江 南延线、光彩大道、新都90%的咨询客户知道去过客户形容词：太漂亮、漂亮、可以 郫县、新都大丰70%的客户知道去过客户形容词：可以、远 金堂、青白江大多不知道去过客户形容词：太远 指标四：社会阶级 基于社会形态细分，所谓社会阶级是指依据社会成员的经济、政治、教诲、文化等种种社会因素所分别的社会合团。每小我私家都处在一定的社会阶级，这由职业、所拥有的财产以及所受的文化教诲等所决定。主要引入家庭年收入、职业和学历，确定客户所处的社会阶级。 在西北目标客户所在地的分别： 品级划明白显但贫富差距不大（特指目标客户群） 干部阶级：处、科、股（经理、分公司经理、主任、队长） 职工阶级：（职工、条约制员工） 指标五：行业 基于社会形态细分，凭据20大百姓经济行业分类，将客户所属行业重新归类后，凭据购置力和范围重新聚类阐发，凭据企业战略定位行业客户。 阐发西北客户在成都购房的行业为： 产业（国企）：电力、石油气、冶金、矿产 农业：农垦兵团 办事业：铁路、以四川人为主的办事业业主 指标六：市场成因 以新疆与成都比拟 新疆 成都 气候干燥、缺水 气候湿润、水资源大省 民族矛盾、社会动荡 无矛盾、相对调和 以少数族文化为主、内地华文化相对缺失 文化极大富厚，饮食休闲文化突出 经济生长相对滞后 相对超前 祖籍四川人口占汉人40% 大多亲朋在川 指标七：购房动机 基于消费动机的细分：差别的衡宇需求产生差别的购房动机，从而产生差别的购房行为：区域选择差别、物业类型需求不一、产物需求特征存在差别、对单价和总价蒙受力差别等等。 西北客户目前常见的购房动机有： 投机型：购房完全是为了通过买卖从中获取差额利润，追逐短期收益。（消费理念滞后导致投机型客户比例相对较少） 养老自住型：购房完全是未来退休后养老住。 羊群型：地理原因导致的购房信息不对称，形成的趋众心理购房。（距离导致大部份客户为该类型） 自住型：购房完全是为了自己居住。 保值增值型：将购房当成是一项恒久投资，出租投资两相宜。 指标八：圈层 基于消费行为的细分：圈层细分的原理是以车程时间和地理属性为导向，判断客户导入偏向，将直接影响项目的整体定位和产物设计，以及日后营销的重点偏