成都高新国际广场营销策划方案-145DOC.docxVIP

PAGE 目 录 TOC \o 1-2 \h \z 1、市场调研阐发 2 1.1、成都市商务办公市场总体概述 2 1.2、本区域商务办公市场表面 22 1.4、本项目调研结论 40 2、项目SWOT阐发 40 2.1、项目表面 40 2.2、D、E座产物细部特征阐发 51 2.3、类比项目开行国际产物比力阐发 58 2.4、项目SWOT阐发 63 3、目标客户定位 68 3.1、成都高端商务物业目标客户群体阐发 68 3.2、成都市类比项目客户阐发 73 3.3、本项目目标客户定位 78 4、项目营销思路提炼 84 4.1、项目的总体生长目标 84 4.2、项目竞争计谋发起 84 4.3、营销构思 85 5、项目营销计谋制定 85 5.1、项目全程营销战略筹划和定位 85 5.2、各阶段营销计谋制定 86 5.3、产物推售计谋制定 86 5.4、项目卖点提炼 87 5.5、项目营销主题发起 88 5.6、项目焦点代价体系阐发和创建 88 5.7、项目全程营销战略的营销控制要素 88 6、项目代价计谋制定 94 6.1、影响代价定位的市场因素阐发 94 6.2、竞争敌手价位阐发 95 6.3、订价原则 95 6.4、订价要领 96 6.5、订价依据 96 6.6、价差制定 97 6.7、代价体系制定 97 6.8、代价营销计谋 100 7、阶段性销售计谋制定及实施 101 7.1、销售分区 101 7.2、销售动线的发起 103 7.3、销售中心的选址、分区、装修发起 104 7.4、项目销售方法的筹谋 105 7.5、项目入市时机与姿态的控制目的及内容 113 7.6、销售节奏的控制 114 7.7、销售进度的阶段控制 117 7.8、销售计谋的阶段控制 121 7.9、项目销售的组织结构筹谋、销售步队的组建及培训发起 125 7.10、销售治理、人员权限和义务的发起 128 7.11、付款方法发起 133 7.12、B栋针对性计谋 133 8、项目推广计谋 134 8.1、推广计谋 134 8.2、媒介计谋 138 8.3、告白推广执行方案 155 8.4、公关运动筹谋及现场包装 164 8.5、软性销售包装 167 1、市场调研阐发 1.1、成都市商务办公市场总体概述 、生长历程 目前成都在用写字楼多数是2000年左右开发的；在售写字楼主要会合在天府广场－蜀都大道－顺城大街－玉带桥－人民南路各大干道区域范畴内。从其漫衍偏向与漫衍区域可以看出，绝大多数办公物业漫衍在交通便利、配套设施齐备的都会中心区域。 从产物升级上分别可以将成都市写字楼分成以下五个生长阶段： 写字楼市场各生长阶段列表 时间 阶段 典范代表 1995年以前 无代表性且生长杂乱，主要以中低档多层写字楼为主，设施大略，外立面以瓷砖为主，没有专属大堂，物业治理很不完善。 锦城云天楼等 1996年～1997年 96年32层高的新时代广场的开发，标记着成都第二代写字楼的诞生，市场的特点是玻璃幕墙开始流行，外资企业开始进入，1997年写字楼竣工面积、实际销售面积、施工面积均到达历年来顶峰，实际销售面积比1996年翻了一番，呈井喷行情。 王府井商务楼、凯乐广场、云龙酒店、成物大厦等 1998年～2000年 该阶段极具代表性的楼盘有1998年的川信和2000年面世的冠城广场，整体上提升了成都写字楼的综合素质，并相应动员了中高等产物的蓬勃生长，这是成都写字楼的第三代，并且此阶段骡马市商务圈开始逐步成形。 川信大厦、冠城广场、总府大厦、四川建行大厦、娇子大厦等 2001年～2004年 2001年以后成都市写字楼市场产生了巨大的变革，开发类型开始趋于多元，如出现烂尾楼重新包装上市的现象，如威斯顿联邦大厦、都会之心等，由于高等写字楼市场需求连续上升，以及都会副中心筹划对人南路沿线的支持，使以上项目在面世后热销，并且定位很高。而小面积商务公寓、酒店式公寓等SOHO、HOME－OFFICE看法的新产物也成为市场新的热点，并开始支解中高等写字楼市场。 钱江铂金时代、国泰现代之窗、世代锦江等 近期 从2004年至今，新建和在建的商务办公物业蓦地增加，并且范围和档次较之以往的写字楼有了明显的提升，如时代广场、丰德国际、开行国际等大范围、高等次的物业正以猛烈的态势打击着成都的商务办公市场，并逐步填补高等写字楼的市场空缺。 时代广场、丰德国际、开行国际等 视察发明，