“鬼城”鄂尔多斯的“房票”去库存之路.docVIP

鬼城”鄂尔多斯的“房票”去库存之路 10月 20日，已经入秋的鄂尔多斯下起冷雨，东胜区祥 和社区一处棚户区内，低矮破旧的砖瓦房歪斜地矗立在风雨 中，坑洼的路面蓄积着雨水，透露出几分萧瑟。 “这是上世 纪 80 年代建的职工宿舍，砖瓦结构，现在看来破旧不堪， 夏天苍蝇蚊子乱飞，冬天没有集中供暖，只能自己烧煤，有 的房子没有下水道，污水就泼撒在门外，冬天就有可能结 冰。”居民齐慕格说。齐慕格是鄂尔多斯东胜区一所中学的 退休教师， 此前一直住在这片低矮潮湿的棚户区内， 2016 年 年初，她所在的棚户区迎来了拆迁改造。按照当地的棚改政 策以及特色推行的“房票”制度，齐慕格家 160 多平方米的 棚户房被政府兑换为 190 多平方米的房票，随后凭房票在政 府的选房平台上选了一套 190 平方米的新建商品房， “新小 区很漂亮，有绿地、居民活动中心，房子都是带电梯的，我 们也由原来的二类地段转到了更加市中心的一类地段。 ”齐 慕格说。鄂尔多斯，这个地处内蒙古自治区西南部，三面为 黄河环绕，毗邻晋陕宁三省的地级城市，曾因煤炭行业的兴 盛而在西部迅速崛起，也曾因房地产泡沫、民间借贷断裂而 闻名全国，其规划建造的康巴什新区也一直被冠以“鬼城” 的称谓，这个地域面积相当于浙江省，人口只有 185 万的地 级城市，也一直以楼市库存量巨大，去化难度巨大而成为三 四线城市的典型代表。而现在，从年初开始试点的“房票” 政策，似乎正在对楼市库存的去化、烂尾楼的完工、民间借 贷的解决以及其他社会矛盾的化解产生微妙影响。 7 种面值 的房票“房票”的官方称谓是鄂尔多斯市房屋兑换凭证。在 鄂尔多斯市的三个主城区，康巴什是新区，不存在拆迁、棚 户区改造的问题，东胜区是鄂尔多斯市的老城区，有 50 多 万人口，“半拉子工程” （烂尾）项目数以百计，棚户区改造 的范围也很大。有着 24 万人口的伊金霍洛旗也存在大量楼 市烂尾和库存。结算中心门口的去库存标志据东胜区房屋与 土地兑换凭证管理结算中心主任田东明介绍，今年年初，根 据住建部和自治区政府提出的通过棚户区改造加大去库存 的要求，东胜区出台了棚户区改造 26 条配套方案，针对国 有土地上的房屋征收补偿、规划区内的集体土地征收补偿方 案，作出修订，创新性的提出房屋兑换凭证实施办法。其主 要内容是对棚户区拆迁户不再以货币补偿而是发放房票，再 利用国家棚改优惠政策获得政策性贷款，用以回购开发商已 建、在建甚至烂尾停工的商品房项目，拆迁户凭房票自主选 房。房票可以拆分找零， 可以相互转让。 被拆除的棚户区 2016 年 4 月，东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心正式成立， 其时，东胜区在建、 “半拉子”项目多达 166 个，全区房地 产总库存高达 1321 万平方米， 其中住宅 642 万平方米， 3.39 万套，商业库存总量也达 678 万平方米。而棚户区改造的现 状是，有 18414 户是待改造的房屋，包括城中村 6000 户， 城市的棚户区 12414 户，主要是平房集中区和老旧的危楼。 东胜区政府利用国家棚户区改造优惠政策，通过向自治区政 府备案，获得政策性银行的贷款支撑，整体打包成 133 个项 目，重点推进。 “我们向国开行、农发行两家政策性银行以 及兴业银行累计贷款了 78.73 亿元，资金到位了 25.03 亿元， 这一部分资金主要用于政府购买一些商品房，帮助住户做回 迁安置。”田东明说。在征求群众意见后，当地政府建立信 息比价平台，“哪些房源可以供老百姓去选，也征求了群众 意见。”东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心大厅接待 主任耿涛说，在房源采购方面，有单价、有总价，这个价格 不是由政府定的，也不是由开发商定的，而是通过公开招标 的方式，由 5 家第三方的评估机构来对回购地产项目进行评 估，去掉一个最高价，去掉一个最低价，其他 3 家取一个平 均价，形成一个政府的控制价，如果开发企业认可，就可以 把房源拿到政府的平台上让住户选择，如果不认可，就不上 平台。这样一方面控制了房价，一方面也保证了这个房价不 会随行就市波动。 2015 年东胜区政府通过这种方式， 向开发 企业采购了 8842 套住房， 总投资 60 亿元， 2016 年又推出实 销实结的方式，杜绝了开发商将不好销售的房源打包销售给 政府的情况。“开发企业通过我们的招标方式、评估方法， 将房源信息拿到我们信息比价平台上，让住户去选择，住户 在选择时是非常有话语权的。 ”耿涛说，他们采购的项目都 是基础设施比较好，品质比较高，群众比较认可的房源和小 区，在做方案时，被征收的棚户区平房是按照新建高层毛坯 住宅楼的标准进行评估的，在政府规定期限内和政府达成协 议的，还额外给予拆迁户总建筑面积 30%的补偿，并给予每 平方米 500 元的装修奖励，