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合富策划总监工具书Hopefluent Real Properties融入才能影响PART1 概述策 划孙子兵法《虚实篇》 “策之而知得失之计”策：策度、筹算。是指认真分析判断，明确对峙双方的优劣长短。“我不欲战，划地而守之，敌不得与我战者，乖其所之也”划：得当的方法。是指措施得法，可令敌方改变进攻方向“策划”缩写为“S.P”，即“strategy”和“plan”的缩写。 战略、策略计划、规划策划策划 是人们突破常规的思维，以创新的方式对事物进行统筹和规划。 它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。策划 不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。 成功的策划 ：创造性地组合利用 【 信息＋资源＋专业 】 策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产 发展经营提出创新的模式和科学合理的决策 依据。——哈佛企业管理丛书编辑委员会关于“策划”的定义 PART2 房地产发展策划发展策划的工作流程接受发展商委托，了解发展商需求和初步想法；明确委托要求，提交服务建议与发展商签定《合同》发展环境调研（经济环境和行业环境）消费者需求调查用地条件分析信息整理及总结明确项目发展基本思路 完成各部分结论阶段性总结；讨论项目初步定位及开发策略设计；专家论证；与开发商进一步交流深入论证、细化定位要素及报告成稿 提交报告 定位初步确定房地产发展策划宏观研究的方法与例证（经济与规划）中观研究的方法与例证（房地产市场）微观研究的方法与例证（项目）定位研究的方法与例证定位的落实宏观研究的方法与例证（经济与规划）宏观经济相关因素运行状况及规律国内生产总值产业特征及产业机会固定资产投资总额居民人均可支配收入及结构分析……宏观经济发展给项目带来的机会与威胁城市规划研究城市总体规划及分区规划研究短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规……城市发展给项目带来的机会与威胁例证之：V市宏观经济与规划的研究GDP总量小，人均GDP总量大 V市国内生产总值在S省占比属于较低水平，经济总量规模不大。 2003年V市人均GDP39528元 ，是S省之冠。 资源型城市的特点。V市第二产业占比极高。（超大国企SL企业是产业构成的主体。 受其计划经济烙印制约，V市第三产业发展滞后，占比很低。产业结构不合理。 由于资源日渐稀缺，V市正处于城市转型期，后续发展中第三产业提升的空间非常大。特殊产业及经济模式的惯性V市城市计划经济色彩浓郁。以SL企业为龙头的国有经济在V市占绝对优势，非公有制经济增加值占GDP的比重较低。SL企业的生产能力、企业员工消费能力在V市举足轻重，影响深远。2003年V市人均可支配收入为10199元，增长11.5%V市人均可支配收入仅次于B市，居S省各主要城市的第二位V市居民具有很强的消费支付能力居民消费潜力巨大人均国内生产总值：第一 人均可支配收入 ：第二人均消费性支出 ：第五V市因为特殊产业及经济模式的惯性，居民消费力尚未完全释放，市场潜力巨大。 在消费者的构成上，以SL企业系统职工为主的国有经济职工是V市城市消费的主力军。 在消费能力上，V市在岗职工的平均工资居S省第一位，甚至远远领先于第二位的B市。这使城市具有极好的房地产消费基础。城市规模V市2003年年末总人口为176.81万人，同比上升0.8%项目所在的DY区2003年年底全区总人口58.59万人，同比增加约1.9%中心城建成区面积达到60.2平方公里。项目开发必须充分把握当前主导产业与房地产市场共同发展的良机 产业结构单一 第三产业发展滞后 城市缺乏新的支柱型经济 油田发展开始受限市场持续消费力不足在本地住房需求逐渐满足后，房地产发展将进入减速期。 外来人口数量不大 人口增长缓慢人口密度偏低V市城市现状述评本项目中部城区西城区东城区总体规划：一城、二区、三中心 西城区中心城东城区以SL企业管理办公和商业服务为主的西部公共服务设施中心以体育中心、会展中心为主的中部公共服务设施中心以V市政府和规划的商务中心为主的东部公共服务设施中心发展趋势：生活内聚，产业外延加快东西城对接是城市发展的主要方向之一。东城向西发展 西城控制三面向东发展 东西城相对集中 整体融汇发展 现阶段的发展重点：建设完善东城，改造提高西城 西城的改造提升为项目创造精品提供了机会，项目将为西城打造新形象，成为城市新名片。中观研究的方法与例证（房地产市场）中观研究的方法与例证（房地产市场）中观研究之目的：通过一系列中观研究方法对项目所在市场环境发展过程、市场格局、产品特点、需求特征进行分