物业项目设施设备运行维护方案.doc

物业项目设施设备运行维护方案 物业项目设施设备运行维护方案 PAGE / NUMPAGES 物业项目设施设备运行维护方案 物 业 项 目 设 施 设 备 的 运 行 维 护 方 案 本项目拥有大量先进的设施设施，经过精巧、高效的设施运转保护、报修管理、节能管理、档案管理、应急方 案设计等服务，向客户供应 365 天、 24 小时不中止的基础功能服务，保证酣畅、安全和便利，是物业管理公司最为重要的职责之一。 我司在服务于国贸中心的过程中，积累了特别丰富的现代高档设施设施的运转、保护及管理经验，在领导 重视、技术过硬、精巧管理以及连续改进的多重因素下，保证了 17 年无重要设施故障事故的优异专业记录。 国贸物业设施运转与维修养护服务的目标是保证本项目设施设施运转的安全、高效率及综合成本获取有效控制。 一、强弱电系统运转与保护 1.目标 为本项目建筑物及配套设施设施供应安全、可靠、牢固的电能供应，电视及通讯网络畅达，满足客户需求， 是管理公司的首要目的之一。 2.内容 对变配电系统设施、动力用电设施、照明等系统设施按专业规范和操作规程推行运转和保护，保证强弱电系统设施的安全供电、设施的安全运转以及运转保护人员的人身安全。 按行业规范设置变配电系统值班岗位和维修养护岗位； 拟定各样设施保护、检修的月、季和年度计划，如期对设施进行保护检修； 执行巡视、检修制度，快速响应投诉和临时维修。 3.措施 人员：具备有专业技术和本质工作经验的技工队伍，所有员工必定持政府主管部门颁发的相应等级的操作证上岗； 程序：汲取国贸中心多年来的本质运转和管理经验，拟定相关的规程、制度、安全和操作程序，建立完满的督查检查体系、建议反响系统等； 建立严格的规章制度，认真执行安全操作规程； 建立设施运转、维修档案； 培训：专业提高培训、服务意识培训； 针对详尽设施的定向技术操作培训； 针对电气专业的不同样内容（包括电站）的业务培训。 二、空调（制冷）机组运转与保护 1.目标 制冷机组及其配套设施是暖通空调系统的核心设施，其正常运转是本项目暖通空调系统正常运转的基本条 件。物业管理公司将依照楼宇的设施技术情况，拟定制冷机组及其配套设施运转、保护和管理规程，保证制冷 系统正常运转，并渐渐实现降低能源耗资、减少运转成本的目标。 2.内容 按设施运转规程和操作手册技术要求，拟定制冷系统运转规程和操作任务书，用以指导空调系统运转保护人员的规范操作； 拟定并执行该系统设施例行的月、季和年度维修养护计划； 经过智能化 群控系统 收集运转数据，进行能源耗资解析，按不同样季控制冷量的需求，优化制冷机组及其配套设施的运转程序，以达到降低能耗的目的； 配合制冷机组供应商或专业公司对制冷机组进行专业保护养护工作，对其全过程进行督查管理，并建立设施运转保护档案。 3.措施 汲取国贸中心大型尖端制冷设施多年积累的运转经验，拟定完满的岗位责任制、操作手册等文件； 建立并执行机房设施巡视制度和设施运转记录制度； 制冷机组及其配套设施的运转保护人员须经专业培训，考试合格后上岗； 组织设施供应商对物业管理公司运转保护人员做专业技术培训； 三、热交换机组运转与保护 1.目标 为本项目供应牢固可靠、酣畅安全的热力能源，经过对机组的保护和养护，保证系统的运转正常。在充分 掌握设施技术数据的前提下，拟定出相应的运转模式，以达到节约能源的目的。 2.内容 热力交换设施的保护与运转； 燃气锅炉的保护与运转； 室内散热器的维修与养护； 压力容器的如期检测； 燃气器具的如期检测； 热力管线、阀门的保护与检修。 3.措施 依照设施技术要求拟定维修养护计划； 如期对换热器进行冲刷、除污、更换密封件； 按计划报请技术督查局进行检测； 认真填写巡检记录； 收集汇总运转数据，采用相应的节能措施； 所有从业人员必定拥有专业上岗证。 四、给排水系统运转与保护 1.目标 经过给排水系统设施设施的正常安全运转，保证本项目用水牢固供应，污水排放吻合国家标准。在周密的 计划养护、及时维修的情况下，使设施向来处于优异的水平，完整除掉跑、冒、滴、漏现象。 2.内容 所有供水设施的运转与保护； 生活水箱、消防水箱的保护、检测； 按计划进行生活水质的检测化验； 控制柜、传感器、稳压装置 文章本源自房地产 E 网 、阀门、膨胀结的保护与检修。 3.措施 从业人员必定是具备必然技术知识的熟练技工，如期要进行技术、服务意识方面的培训； 每日必定进行巡视检查，记录运转数据； 水泵 阀门等易损部件，每季度进行一次检修养护； 消防供水设施每半年进行一次启动运转、维涵养护； 雨季来临前对所有排水管道、地沟、集水井进行清疏； 每个月对污水泵、排水泵、加压泵进行维涵养护； 随时检查各处的用水情况，保证节水计划的落实； 每年两次对生活水箱进行冲刷消毒，检测达标