长沙智邦湘江御景一期营销.pptxVIP

谨呈：长沙智邦集团双湾国际一期营销策略与执行报告1市场环境研究特区/融城/城市化长株潭城市群将成为华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一 　到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。　根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》六大突出优势助推长株潭城市群起飞：１、地理和交通区位优势；2、显著的综合实力和较强的增长潜力 ；3、密集的科教和智力资源 ；4、产业基础雄厚，具有承接国内外产业转移优势； 5、是我国重要农业基地 ；6、市场发达，具有推进市场资源优化配置的良好基础 城市视角中长期来看，在长株潭城市群国家级综合配套改革试验区的带动下，长沙房地产市场持续向好长株潭整体区域和核心地区经济社会发展目标系列指标预测见表 年份三市市域GDP（亿元）增长率三市核心地区GDP（亿元）增长率2004年1894.2——1100——2005年213012.5%129818%2010年375412%249914%2015年55168%402510%2020年79187.5%61939%根据规划推荐指标预测：长株潭核心地区人均GDP规划到近期2010年为4万元人民币以上，到2020年达到8万元人民币以上。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系人均GDP与房地产发展关系0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$小于4%4%-5%5%-8%大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 启动期 快速发展期 稳发展期 减缓发展期长株潭超过10%长株潭3200美元城市视角长株潭城市群成为第四批“新特区”，融城提速，带动经济发展中部崛起综合改革配套试验区：获得经济和制度发展的“豁免权”，等于更为宽松的发展环境，由此激发的发展主动性，可以针对现实问题，进行改革；从现有“新特区”的发展实际看，体制机制障碍众多，改革是比投入更为强劲的发展动力。 城市视角快速发展的城市化进程将对长沙房地产市场提供强劲支持 到2020年，随着长沙城市化水平达到70％，浏阳市区、宁乡县城城市人口也将达到30万以上，部分重点镇将形成5～10万人的小城市规模。 长沙市将按照“人口向城镇集中，工业向园区集中，农业向基地集中”的原则，构筑具有特色的中心城市－中等城市－小城市－中心镇－一般镇的城镇体系。 ——2005年 《关于加快小城镇建设的意见》城市视角本案新河三角洲崛起滨江新城武广高速省府南迁、三市融城政府主导，热点突出但分散，未来焦点在南城政府的巨大推手推动城市向东西南北快速扩张，呈现4个突出热点：东：武广高铁、体育新城南：省府南迁，长株潭融城西：滨江新城北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造政府资源、融城推力，使南城成为热点中的热点城市视角总结: 长株谭城市群效应逐渐显现,带动房地产市场发展,潜力巨大08年,特区效应为长期作用,短期无法拉动需求强劲增长08年,特区效应带来热点和焦点在南城宏观调控/需求抑制/价格上涨放缓2007年国家宏观调控力度加大，对房地产市场产生明显影响2007年主要宏观调控政策2007年1月，土地增值税清算；2007年8月，开始强征二手房个税；2007年1-10月，中国人民银行连续8次上调存款储备金率；2007年1-10月，中国人民银行5次上调存贷款基准利率；2007.9.27，提高第二套住房首付2007.12.11，央行认定第二套住房已家庭为单位12月，北京楼市将有45个项目陆续开盘，其中有19个属于公寓型产品，占供应总数的42%。这些项目绝大多数位于四环以内，预计开盘均价均已达到18000元/平米以上。势必拉动北京楼市销售均价继续上扬，京城“有价无市”的现象也将愈演愈烈。 北京 有价无市据《上海证券报》相关调查：有39%的受访者表示愿意“转售为租”，但也有46%的受访者愿意适当下调房价，尽快出售手中房源。上海 观望情绪愈浓10月新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。在新建商品房销售面积上，9月份，商品房销售面积为31万平方米，而10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。深圳 量价双跌一线城市受冲击尤为强烈，未来影响将逐渐在二线城市显现。政策视角金融税收政策开始介入, 通过紧缩银根、提高置业门槛的手段，以抑制房地产市场非理性需求时间相关政策关键词金融税收2007.1.16房地产企业土地增值税清算控制囤地，降低土地成本时间价值对利润的贡献 2007.1-10月央行8次上调存款准备金率，