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营口西市区项目全案策划报告2010.03.29本报告分为五个部分缘起当我们获知这个项目时，第一感觉是兴奋。因为历史上的营口，是东北第一个对外通商的口岸，那时的营口港，夏天轮声帆影，万艘云集；冬季车尘马迹，络绎不绝。市场之繁荣，贸易之兴旺，为东北之冠，被誉为“东方贸易良港”。而现在的营口，在国家振兴东北老工业基地的战略中，以国家级沿海产业基地为主要依托，成为支撑辽宁省“五点一线”规划的重要节点。带着兴奋的感觉，我们开始认识营口！一、宏观分析篇1.1 营口整体情况概述1.2 营口经济情况分析1.3 营口城市规划分析1.4 营口房地产发展情况分析1.5 营口区域内竞争关系分析1.6 营口宏观发展小结1.1 营口整体情况概述营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)。站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公 里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里。1.1 营口整体情况概述营大公路沈营公路沈大公路国道国道营口一市两港，营口港已与40多个国家和地区的140多个港口建立海运业务，成为中国东北第二大港、中国第十大港。营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口已营造区域内“一小时城市交通圈”为目标，目前已开始规划建设城市轻轨与区域机场。1.1 营口整体情况概述营口城市发展定位东北重要的港口城市先进制造业基地辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市区域重工业基地高端商住旅游休闲区交通枢纽（高铁、轻轨、机场）发展思路：东扩、西改、南进、北转东扩：沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。西改：推进平房区改造和河北区片开发。南进：老城区、新城区同步“南进”。北转：要重点推进辽河沿岸区域的改造。国家级开发区一、宏观分析篇1.1 营口整体情况概述1.2 营口经济情况分析1.3 营口城市规划分析1.4 营口房地产发展情况分析1.5 营口区域内竞争关系分析1.6 营口宏观发展小结1.2营口经济情况分析国民生产总值 2009年营口全地区国内生产总值822亿，连续3年位居辽宁省第四位，全国经济总量排名116位 。2009年营口市人均生产总值为5256美元，同比上涨18.9%。营口市目前正处于经济快速发展阶段，房地产业具有良好的经济基础。 1.2营口经济情况分析09年营口地区社会消费品零售总额211.4亿元，同比增长18.5% 。 09年营口全市金融机构各项本外币存款余额分别为835.8亿元，同比上涨31.8% 。08年营口居民储蓄存款余额444.55亿元，比年初增加93.73亿元，增长26.7% 。1.2营口经济情况分析09年营口市全社会固定资产投资800亿元，增长47.3%。固定投资迅速增长，说明在2009年国家给予营口大量资金支持。1.2 营口经济情况分析 2009年末，营口市全市总人口达235.0万人，比2008年末增加了1.2万人，人口增长速度缓慢；其中：非农业人口达110.19万人，占总人口46.9％ 09年营口市城市人均可支配收入15940元，增长11%；农民人均纯收入7798元，增长12.3% ；居民收入增速较快 一、宏观分析篇1.1 营口整体情况概述1.2 营口经济情况分析1.3 营口城市规划分析1.4 营口房地产发展情况分析1.5 营口区域内竞争关系分析1.6 营口宏观发展小结1.3 营口城市规划分析发展重点：打造百里滨海生态城、百里沿海产业带、百里临海景观带。发展思路：东扩、西改、南进、北转。东扩：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。西改：推进平房区改造和河北区片开发，建设“河海生态宜居区”和“现代商贸休闲区”，重现西部繁荣 南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区北转：要重点推进辽河沿岸区域的改造 1.3 营口城市规划分析 城市性质:以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市 城市人口规模：城市规模：2015年市域人口253万左右，沿海城市带人口140万左右，中心城市人口100万左右。2020年市域人口270万左右，沿海城市带人口160-170万，中心城市人口120-130万市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成大三角的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。 一、宏观分析篇1.1 营口整体情况概述1.2 营口经济情况分析1.3 营口城