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漕河泾（松江）商业策划案临港新元社区商业策略构思上海德普置业有限公司2013年2月1 市场调研漕河泾概况片区小区分析主要商业分布重点商业研习片区调研总结项目分析漕河泾（松江）概况 上海漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责，占地面积约2700亩，规划建筑面积约350万平方米。 园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。 目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。漕河泾（松江）概况 位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭； 东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站； 距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里； 距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米，直通沪闵高架； 距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里； 距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里； 距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大的别墅群—新闵别墅区。漕河泾（松江）概况截止目前为止，园区共吸引国内外企业200余家，其中约有65%左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。片区小区分析 初步统计核心商圈内，共有住宅套数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。 核心商圈内目前人口约13万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达15万人。 区域内别墅类住宅物业费大多在1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在1.2—1.4元/平米/月本案英郡雷丁片区小区分析该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈 本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。片区小区分析片区小区分析片区小区分析片区小区分析区域主要商业分布 典型商业调研 典型商业调研 典型商业调研 典型商业调研 典型商业调研重点商业研习——绿地·金御广场 商业广场引进全球零售巨头家乐福及娱乐龙头大光明影院两大主力店，4万平米半开放式广场型商业布局。1—3层超市卖场与商场无障碍贯通，实现客流动线优化组合。 人车分流，下设地下车库，为消费者提供最便捷的享受环境 每个单元可以实现灵活组合，配套设施齐备，可塑性强，为商家量身定制。 商场三个入口，主入口位于新南路，中央广场达2000平米，为休闲演示区，也可做商业促销活动重点商业研习——绿地·金御广场1F美食/零售重点商业研习——绿地·金御广场重点商业研习——绿地·金御广场2F特色餐馆重点商业研习——绿地·金御广场3F娱乐/餐饮重点商业研习——绿地·金御广场4F影音/休闲重点商业研习——亚繁·亚乐城 自持物业 统一经营（只租不售） 闵行中心 位置优越 周边成熟 人口稠密 消费力强 受地方政府重视 坐享充足公共交通 资源 商业面积大 业态丰富 玻璃幕墙设计 风尚潮流 超大地下车位 一站式购物 乐天玛特旗舰店入驻 奠定稳定客流重点商业研习——亚繁·亚乐城1F美食/零售重点商业研习——亚繁·亚乐城2F数码/服饰重点商业研习——亚繁·亚乐城3F儿童服饰/用品重点商业研习——亚繁·亚乐城4F美食广场重点商业研习——亚繁·亚乐城5F影音/休闲重点商业研习——亚繁·亚乐城-1— -2F超市/停车场亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度片区调研总结 周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力； 莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且 租金也逐渐上升； 目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活 广场、亚乐城等； 绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域 极具影响力的商业综合体； 区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建 材家居、花鸟古玩等一应俱全。项目分析本案地处亚洲最大的别墅区之一——莘闵别墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社区林立，只是不便于外出消费购物。区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。 核心商圈12万人口 消费观念成熟理性 购买力强，追求消费品质 与档次。项目分析 项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布，商业总体量约2万方，为