物业管理法律关系.pptxVIP

第四章 物业管理法律关系;一、概况;（二）立法概况 最早确认建筑物区分所有权的法律：《城市已产毗连房屋管理规定》（1989年12月21日，建设部 ） 把物业管理推向前进的法律是：《关于进一步深化城镇住房体制改革、加快住房建设的通知》（1998年国务院） ;法律体系： 宪法——《中华人民共和国宪法》（最高的法律效力） 法律——《中华人民共和国合同法》（全国人大及常务委员会通过） 行政法规——《物业管理条例》（国务院） 部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》（国务院授权的部门——建设部、国土资源部等） 地方性行政法规——《广东省物业管理条例》（地方人大） ;二、法律关系;注意： 物业管理工作的归口管理部门：房地产行政主管部门； 物业管理法律关系产生、变更的基础是协议委托； ;（二）、业主、业主委员会、业主大会;2、业主大会 （1）概念：由pm区域内全体业主组成，决定在物业使用与管理方面事关业主利益重大事项的业主自治最高权力组织； ;（2）业主大会的召开 首次业主大会召开条件：物业交付使用的建筑面积达50%以上； 业主大会每年至少召开一次； 例行业主大会会议由业主委员会负责召集； 临时业主大会召开应有20%以上投票权的业主提议； 物业所在地的行业行政主管部门应指导首次业主大会的召开； ;（3）业主大会权利和地位 业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务有最高决策权； 权利： 选举和撤换业主委员会的组成人员，监督业主委员会的工作； 通过业主公约和业主委员会章程 批准物业管理委托合同； 决定事关业主利益的重大事项； 决定物业管理的其他事项； ;（4）业主投票权（表决权） 权力来源：业主的所有权派生出来的； 标准：住宅按户计算表决权；工业厂房、商业用房按建筑面积； 行使：业主大会通过的决议需要1/2以上有票权的业主同意；大会应超过1/2的业主或代表的参加； ;3、业主委员会 概念：在物业管理区域范围内，经业主大会或业主代表大会选举产生，又物业所有人代表组成，代表全体业主实施自治物业管理的组织； 地位：必须对业主大会负责； 业主委员会成员： 业主委员的个数应按照物业的规模确定为5-15人，（最少不少于5人）； 成员的任期为2-3年； 委员是否获得酬金应由业主大会决定； 业主委员会成员的撤换应由业主大会决定； ;职权和义务 职权 决策权、监督权、审议权 义务 执行业主大会决议、接受政府监督 ;三、物业管理合同;缔约过失——指一方当事人在合同成立前的缔约过程中，由于自己的过错致使合同不成立，并因此给对方当事人造成损失； 缔约过失责任——是在诚实信用原则在合同订立阶段的体现； ;（二）物业管理合同;四、法律责任;（一）种类;（二）、构成;1、一般情况下物业管理法律责任构成的必要条件：违法性和危害性； 违法性——物业管理公司主管部门的工作人员、物业管理公司、物业所有权人或使用人在进行管理、服务、使用物业的活动中，不遵守国家关于物业的法律规范； 危害性——违法行为人的行为对国家、集体或公民、企业的合法权益造成的侵害，具备了法律规定的危害结果； ;2、特殊情况下物业管理法律责任的构成 ——“无过错责任”原则； 因为，物业管理过程中经常涉及大量高度危险性的业务，对业主或使用人造成人身和财产损害的机会和事件增多；故对于物业管理这种不利于物业管理公司及其他从事高危业务人员增强责任心，加强管理，而采用“无过错责任”原则；（也就是严格责任原则） 无过错责任原则中的“过错”指的是一种“心理状态” ;（三）民事责任;这种责任依照民法理论属于转承责任。（即损失虽然是由管理人员造成的，但对于损失的赔偿则由其所在单位（物业管理公司）承担；至于物业管理公司对其员工如何追究责任，则属于其公司内部的管理问题） ;五、法律规定 ;（二）物业租赁的法律规定;（三）物业抵押和典当的法律规定;六、法律实务 ;（二）物业管理公正和产权登记;（三）法律纠纷 ;2、处理的途径 协商 调解 仲裁 当事人认定的仲裁协议； 仲裁委员会于收到申请书５日内决定立案或不立案 一裁终局 诉讼 强制性 二审终审； ;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。12月-2012月-20Monday, December 28, 2020 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。22:46:2822:46:2822:4612/28/2020 10:46:28 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。12月-2022:46:2822:46Dec-2028-Dec-20 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。22:46:2822:46:2822:46Monday, December 28