“双限”政策下借名买房协议的效力与风险.docxVIP

PAGE PAGE 1 “双限”政策下借名买房协议的效力与风险 　　 　　关键词 “双限”政策 借名买房 协议效力 协议风险 　　作者简介：刘德玉，攀枝花学院，副教授，研究方向：民商法。 　　中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.022 　　借名买房协议经常出现在房屋买卖当中，想要买房的人因为自己的各种原因没有房屋购买资格，所以借用别人的名义买房子。 　　现实生活中，许多购房者由于不符合限购政策的条件，或为了简化购房手续、获得购房的优惠待遇，采取借名方式购买房屋。 　　借名买房协议的效力如何？如果协议因为各种原因产生了大家都不愿意看到的纠纷，法院对房屋又应当怎样确定房子归谁所有？以借名方式签订购房协议，买卖双方将会面临何种风险？对这些问题分具体情况进行法律层面的讨论，为解决借名买房纠纷探索道路。 　　在借名买房协议当中，合同主体共包括房屋的实际买受人，房屋名义买受人，以及房屋出卖人。买卖合同是一大类合同，借名买房合同的本质是房屋买卖合同一大类合同中的一小类，由两个协议组成不同于传统房屋买卖合同，这种由两个协议组成并不多见，实际上是借名买房合同。这一异同的买卖合同关系的合同主体一共有三个，其中一个是名义买受人，另一个合同主体是购买人之间的另一个是实际买受人，借名合同关系以及买卖关系，共同组成了名义买受人与实际买受人之间的关系。 　　（一）实际购房人无购房资格 　　由于“双限”政策的出台，许多对住房有需求的人没有购房资格，只能借有购房资格的人的名义购买限制房。例如，政府推出了保障房、经济适用房等政策性保障住房，并对这类房屋的购买做出了经济收入水平、户籍、身份的条件限制。需要购房条件的人不满足相应条件，不需要买房的人却又有买房的资格，想要买房的人只能借用有资格的人的名义买房。 　　（二）实际购房人为模糊行为的类合法性 　　实际购房人为模糊行为的类合法性，借有资格买房的人的名义购买房屋。例如，“双限”政策的出台，导致购房贷款的首付比例、银行贷款利率，相比于一般商业贷款利率发生了较大差异。又如，如果实际购房人借用父母的名义购买房屋，可以规避房屋征收遗产税，因此在购买房屋时，子女作为实际购房人以父母的名义购买房屋。 　　（三）实际购房人不希望别人知道自己的真实信息 　　实际购房人基于隐瞒真实身份信息、逃避应付债务，也是借名买房协议产生的重要原因之一。如果债务人因所负债务，被司法机关强制执行，那么债务人很可能通过借他人名义购房的方式，将财产转移从而达到逃避其应付债务的目的。又如，实际购房人为公职人员，为掩盖其非法收入，以借名买房的形式购买房屋，以达到隐藏真实身份信息和财产信息的目的。 　　（一）借名买房合同中借名合同的效力 　　在民法的法律规制有限范围当中，《合同法》第52条是厘清借名合同的效力的经常运用的法律条款，《合同法》第52条是剖析借名买房合同到底是有效合同还是无效合同的前提。对假借他人名义购买房子，并且签订了合同这个行为，确定合同是不是有效的，就要用《合同法》第52条去进行全方位的衡量。 　　（二）借名合同中对全体社会公民利益的危害性 　　合同效力的重要标准在于，名义买受人和实际买受人之间有无对全体社会公民利益的危害性，借名合同的认定当中的行为是认定借名的合法性。在法律实践当中，借名合同的名义买受人往往是实际买受人的家属，合同主体之间基本不存在欺诈、胁迫行为。从社会公共利益角度来看，名义买受人与实际买受人之间的借名合同，是合同双方当时人之间的约定，其影响范围也是借名合同双方当事人。 　　（三）借名合同对合同主体真实目的的遮掩 　　合同属于无效合同以及合法形式合同主体，通过缔结符合真实目的的遮掩合同关系，是指合同主体真实目的的遮掩的法律规定。如果合同属于此类行为，那么合同主體的缔结的，对该行为是否判断属于有效合同关系，首先进行定性违法现行借名合同是否属于违反法律法规。限购政策属于地方政府规范性文件当中的一种，并不属于法律法规、行政法规的范畴。但是由于借名合同并非以合法房屋限购政策购房，并且借名合同形式掩盖的不是法律法规，所以借名合同有效，合同不违法法律强行性规定。因此，非法目的借名合同应当从形式上来看，借名合同的缔结目的是规避房屋限购政策。 　　（四）借名协议中买卖合同是什么样的效力关系 　　买卖合同在房屋买房协议中的合同主体的效力认定，符合法规的前提是买受人是否知道自己作为借名买受人，允许买受人用自己的名义购买房屋，对买卖合同的效力将产生关键影响。判断房屋买卖合同的效力的标准可以确定的是，房屋买卖合同的效力与名义买受人的授权具有决定性影响。如果名义买受人知道