某高尔夫项目全案营销报告.ppt

报告框架;1;项目概况;区位价值;项目四至;规划方案简析;项目禀赋;2;远郊度假别墅：长泰、角美、招商港区、同安远郊、翔安远郊;别墅总存量63万平，预计本案将在2011年推出，届时主要竞争项目有东方高尔夫四、五期、圣地亚哥、国贸金门湾等项目。;物业分类;近郊别墅的典型价值体系梳理发现，本案与近郊别墅在规划、产品方面尚存在差距;位置;个案借鉴;市场启示;3;1。客户研究及定位;高端客户研究;关注点一：地段——关注项目区位交通；成熟别墅圈或地段特殊价值；;高端客户购房行为;富人集中的行业：商人、大型企业高收入者、炒房者、职业股民、海外华人 青睐的休闲生活方式如下：旅游、高尔夫、滑雪、游泳、钓鱼、品酒;目标客群锁定;居住在厦门岛内中心区高档公寓，缺乏静谧环境，私密空间。 憧憬近郊别墅生活，改变生活方式或居住环境。 以自住为住，关注区域环境、社区品质、私密性。;居住在龙岩、泉州三线城市，在厦门有其圈层，在厦门高端置业体现身份、地位。 向往享受中心城市大生活配套，又享受精致而自然的生活； 自住为主、部分兼具投资，关注社区品质的影响，及长期增值。;居住在全国各地、及港澳台、海外华侨的业界精英、社会名流等； 向往厦门旅游城市养生度假、私密生活； 以度假为主，节假日或商务往来时居住，关注社区居住环境。;岛内——中高层领导、高级白领为主，改善居住环境，注重居住品质。 闽西南——个体工商户或政府官员，第二居所。 其他——省外、海外群体，以度假为主。;2。形象定位;关于形象定位 先从项目资源开始谈起。。。。。;3700亩绿茵球场， 演绎着资本、财富的传奇和贵族式的精致生活。 ;世界上最好的别墅不是建在半山，就是建在高尔夫球场。 ;代表贵族的高尔夫，加上背倚苍翠青山，面朝碧波大海， ;再谈谈目标客户的价值观……;对价格不敏感，但对展示及产品品质有着极高的追求， 他们买的不是房子，而是一件收藏品、一个社交圈和一种生活方式。;因为稀缺和定制化产生的身份感最能打动他们;高级定制成为这个圈层的独有享受，并借此甄别非圈层内的人。 ;再看产品本身……;具备顶??的稀缺资源，但除此之外，产品策划尚缺乏 打动千万级豪宅客户的亮点——尊贵、私属、定制化 ; 最昂贵的服装是巴黎的高级定制时装。;基于以上三个层面考虑，项目的形象定位由此产生：;案名建议（一） ;案名建议（二） ;SLOGAN ;4;1。价值构建;价值构建原则：定制化、身份感;;;;;;;原则：“豪宅体系塑造，创新产品引入”;总平规划建议;2。营销策略;核心策略;营销总体原则：“重展示/轻推广/重服务/精圈层”;展示策略 不动声色 已高人一等！;展示体系——建立独立私家区域; 入口林荫大道，私密性与身份感的彰显; 实现通过入口林荫大道后豁然开朗的效果、集中展现小区景观的高品质和整体项目基调的互补，实现项目对豪宅的第一猜想。;功能建议： 保持基本售楼功能空间（如：接待、洽谈、签约等） 营造尊贵氛围 在服务与细节营造中体验尊贵，满足客户对于奢侈品的梦想;奢华别墅样板房，并引入私家管家，营造身份标签; 惟非凡，匹配非凡！;预约看房 ——因稀缺和定制化而制造出神秘感，因预约而产生的身份认同对价值提升帮助大;预约服务方式;“多对一”定制化接待服务模式. ——组成专家顾问团，为业主提供个性化、定制化的服务，让客户体验尊崇与独享; 细节取胜，随时随地体现尊崇感、私家感. ——尊贵生活体验来自于细小的点点滴滴，尤其是对于客户而言，越是细微的服务越能让他得到深刻的感受。 ;样板别墅承办客户私人PARTY，服务贴心不贴身. ——以更加贴心的服务，提升项目的尊贵感以及客户对项目的认同; 那些掌控世界的人，大多生活在公众视野之外！;;;;;;;定制化;5;分期策略;定价方法——市场比较法 通过与区域内主要在售楼盘的销售情况比较，定位销售价格。 竞争楼盘选择原则： 区域接近 产品结构相似 目标客户相似;;别墅价格建议; ;;全案推广费用预算;城市年轮愿与禹洲集团携手打造厦门非凡高球别墅社区 谢谢聆听！;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。*** 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。**** 11、越是没有本领的就越加自命不凡。***** 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。**** 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。***** 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。**** 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。***** 16、业余生活要有意义，不要越轨。*** 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。****