某集团商丘中州路项目定位报告.ppt

2011年7月;总目录; 第一部分： 市场给我们的启示;目录;Contents ;新国八条;;小结：;Contents ;;;城市化进程可观;小结：;;城市发展格局及规划 ;板块划分 ;商丘目前主要在售项目一览 ;神火大道板块项目分布;神火大道板块项目分析;项目名称; 项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。 此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”。二是趋于个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。 从价格上来看均价在4千左右，但是特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五千，成为目前价格最高项目。;序 号;建筑风格对比;项目名称;区域客户群体;小结:; 经济开发区项目分布;经济开发区板块项目分析;序 号;建筑风格对比;项目名称;区域客户群体;小结:;华联商贸国际;城西区域内项目分析 ;主力户型面积区间分析;建筑风格对比;细部特征分析;区域内客户群体;小结:;个案及可行性分析;;项目基本参数;项目规划; 水木清华以5层的水景花园洋房为主，临神火大道有一部分带电梯的小高层住宅。 采用新古典的建筑风格。 楼体采用高低错落的建筑天际线，丰富的四坡屋顶组合加上三段式建筑形态，颇受商丘客户青睐。 ; 水木清华项目的景观设计为加拿大嘉柯国际（JACC），其项目整体定位为一个高档次住宅社区，绿化率高，小区园林规划较好，水木清华最大限度保留了原生树木；在社区内因地制宜，利用半地下车库的建筑特色，在楼宇间形成高低起伏、错落有致、步移景异、奇景迭出的坡地景观；利用“天然活水生态系统”，营造了商丘首条400米长的社区内中央水系。;户型解读;水木清华个案总结与启示;;项目基本参数;一期;项目配套;户型解读;项目定位及技术组合应用;; 汇豪天下作为商丘第一个科技理念豪宅，从园林设计、建筑规划布局、户型配比和新科技的应用都透露出豪宅气度，通过提升住户身体舒适度、观景视觉角度来体现豪宅风范。但??地理位置和项目规模限制，项目周边及小区内配套相对较单一。 小区通过科学规划设计加上十大科技系统综合应用，铸就了其他楼盘不可复制的核心竞争力。;;项目基本参数;项目规划;项目配套;户型解读; 由于建业在商丘近7年的开发品牌，铸就了建业联盟新城一期一日清盘。二期白夜北欧众望面世。二期白夜北欧采用世界经典欧式风情建筑，120-340平米五层景观电梯洋房，开盘当日即接近清盘，是商丘房地产行业的翘楚楼盘。;;;;;商丘各板块客户群体特征;商丘房地产市场总结;;人口增长预测法;成交总量增长趋势推导法;市场容量预判;;Contents ; 商丘市主要的商业类型 经过十多年的建设，商丘市的商业已经基本上完成了初级商业的形式，处在向现代中级商业模式寻求突破的阶段。 商业形态的发展目前主要有以下几种：;;商业分类与分布 商业分类 商丘市重点商业区主要分布如下： 市区级二大商圈：中心广场商圈、京陇商贸城商圈 社区级商业：乐易购物中心、步行街 商业街、专业市场：步行街、欧亚服装市场 超市类：超市主要分布在各大居住区、城市主干道附近，代表商家主要以京港百货为主，分店数目最多，覆盖面最广。 商业分布 商丘市的商业基本上分布在中心广场附近，即中心广场商圈内。目前商圈内正在营业并已形成一定规模的有步行街、京港百货、丹尼斯、中环新生活广场等典型商业。在售的商业项目有华联国贸、华商世贸等。;代表性商圈项目调查结果分析;;;;点评： 该商圈是在原国有企业生活服务中心的基础上发展形成的，经历了社区商业、百货商场、综合商圈的一个进化过程。该商圈形成较早，对整个商丘市消费者都有很大程度的影响。历史沉淀的结果，使它的商业中心的地位不会轻易被动摇。从商业的进化历程上来看，该区商业将向综合的“一站式”购物、生活、消费方面发展。 从商业形态上来看，该商圈商业形态比较落后，整个购物环境和消费场所比较落后，处于商业形态转型前的状态。由于老的百货大楼推倒重建，步行街的投入使用，使新的百货大楼处于半倒闭状态。 从消费人群来看，主力商场“百货大楼”人流量少。由于购物习惯受限，商业的二层以上很难聚集人气，且此商圈交通出行十分不便，停车是其最大的问题。 ; 京陇商贸城是商丘市最早的市场之一，位于凯旋路与红旗路交汇处，经营面积约1万平米，有1000多家商铺，临街门面房为两层，中部门面房为单层。单间门面房单层面积均在8平方米左右。内部门面房租金在每月600—1200