园区开发研究方法，EBITDA的价值.docx

一、商业模式：园区开发企业有哪些业务模式？ 产业园区，通常是作为区域经济发展需求，在特定区域规划及发展政策下，由政府部门确定的空间区域。通常产业园区包括的内容较为宽泛，包括高新区、经济技术开发区、保税区、自由贸易区等多种类型。 而园区开发商，作为承担产业园区开发的主要角色，业务范围覆盖完整的土地及地产开发流程。从土地一级开发到房产开发再到后期园区运营及存量物业改造更新，根据产业园区所处开发阶段，园区开发公司承担区域内的房地产建设、开发、招商、运营等各项业务。 图表 1：园区开发产业链 项目获 项目获取 园区规划 与产业设计 土地 一级开发 基础 设施建设 园区 综合管理 产业 孵化及引导 土地 二级开发 产业 招商引资 来源： 从目前 A 股上市园区开发公司来看，当前阶段园区开发公司主要以土地二级开发为主，在盈利模式上主要由物业销售、持有物业出租为主要收入构成。 主要收入及占比图表 2：主要上市园区开发公司（亿、万㎡、元/㎡/月） 主要收入及占比 简称陆家嘴 简称 陆家嘴 开发模式 二级开发+租售并举 总市值 461.73 投资性房地产账面价值 368.14 2020年持有物业经营面积 238 2020年租金收入 33.69 平均月租金 117.96 张江高科 二级开发+租售并举 284.03 111.08 121.54 7.14 48.95 外高桥 二级开发+租售并举 153.08 157.41 462.16 13.66 24.64 中新集团 一级开发 152.74 45.70 - - - 浦东金桥 二级开发+租售并举 132.32 101.18 251.81 13.82 45.75 南京高科 二级开发+租售并举 122.36 6.22 14.27 0.66 38.50 市北高新 二级开发+租售并举 93.57 55.58 36.89 4.11 92.93 苏州高新 二级开发+物业销售 54.80 10.03 - - - 电子城 二级开发+物业销售 46.20 14.73 26.09 3.54 113.13 房地产租赁 金融业收入 44.53% 21.72% 17.37% 房产租赁 其他业务 房地产销售 94.29% 4.8% 0.91% 转让出售 商品销售收入 房地产租赁 30.83% 30.04% 13.53% 土地一级开发 市政公用 房地产开发与经营 58.9% 16% 12.73% 房地产销售 房地产租赁 酒店公寓服务业务 60.06% 36.67% 2.9% 房地产开发销售 园区管理与服务 市政基础设施承建 74.26% 11.26% 9.24% 园区产业载体销售 园区产业载体租赁 委托服务收入 50.35% 34.22% 13.72% 商品房销售收入 振动试验设备制造与振动检测收入 游乐服务收入 88.74% 3.46% 2.48% 园区地产销售 新型科技服务 文化传媒 81.83% 16.61% 1.41% 来源：Wind、 我们从产业园区的开发阶段，可以将园区开发企业所经营的业务切分为三个阶段：1、X 通一平，土地一级开发；2、租售并举，房产二级开发； 3、多元发展，增值服务拓展 从行业发展的过程来看，由于重点产业园区位于一、二线城市，伴随城 镇化率提升至较高水平后，在业务占比上，伴随着增量土地的持续开发，重点园区企业经营范围必然从土地一级开发转向地产开发及后端的房地产租售及其他多元化业务。 （一）、阶段一：X 通一平，土地一级开发 土地一级开发通常指对国有用地或集体供应进行征地、拆迁、安置、补偿后，进行基础设施建设，是土地具备“X 通一平”，将土地由“生地”开发为“熟地”的过程。 从流程上来看，一级开发通产包括依法获得土地、组织前期开发、储备准备供地三个环节。而园区开发企业通常重点涉足组织前期开发环节，通常在“生地”开发为“熟地”的过程中，根据土地开发要求不同，通常分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”标准。 建设条件三通一平五通一平七通一平通水√√√通电√√√通路√√√场地平整√ 建设条件 三通一平 五通一平 七通一平 通水 √ √ √ 通电 √ √ √ 通路 √ √ √ 场地平整 √ √ √ 通信号 √ √ 通天然气 √ √ 通邮政 √ 通暖气 √ 3 土地储备流程 3 依法取得土地 组织前期开发 拆迁安置补偿 生地开发，七通一平市政基础设施建设 储存以备供地 储存以备供地 变成熟地储存，以备政府供地 来源：财政部、 来源： 从开发模式上来看，土地一级开发从收益获取的角度来看，可以分为四个模式：1、BT 模式；2、土地资源补偿模式；3、土地溢价分成模式； 4、PPP 模式。 B BT 模式：成本加成定价 BT 模式即建设-移交模式，即土地储备机构通过委托或招标等方式确定企业作为土