《民法典》房随地走、地随房走的规范要义.docx

《民法典》房随地走、地随房走的规范要义 摘要：“房随地走、地随房走”是理顺土地和房屋关系的基本规范，其目的不仅在于保持房屋的经济效用，还在于简化建设用地使用权的结构和层级，简化土地物权与房屋所有权关系，这便于界定权利和促进交易。该规范具有严格的构成要件，因而有相应的适用范围，用地建房的过程、限期拆除的违法建筑等不应适用该规范。该规范的法律后果是建设用地使用权和房屋所有权一并转让、抵押或查封。在这两种权利的价值能分离时，当事人约定仅转让或抵押其中一个权利的约定有效，在权利一并转让后，未转让或抵押的权利价值应返还给原权利人。 一、引言《民法典》第356、357、397条规定了“房随地走、地随房走”，即通过转让或抵押的方式处分建设用地使用权，附着的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；处分建筑物、构筑物及其附属设施的，占用范围内的建设用地使用权一并处分。该规范看上去简明易懂，但理论和实务的争议不少也不小，如其能否适用于违法建筑、与其相反的约定有无法律意义等。要想准确分析和回答这些争议问题，必须通盘考察“房随地走、地随房走”的规范要义。法律规范以回应和调整实际问题为主要任务，从哪个角度切入，以什么措施应对，都离不开特定目的指引。也就是说，法律规范服务于特定目的，并按照立法者的社会理想对国家和社会进行调整。为了论述简便，本文把“房随地走、地随房走”规范称为房地一体规范，把建设用地使用权称为地权，把附着于土地的建筑物、构筑物及其附属设施称为房屋，把与地权一并处分的房屋所有权等权利称为房权。二、规范目的（一）反映土地和房屋的物理状态整体性只要在土地上建房，无论竣工与否，两者在物理状态上都连为一体，具有整体性。虽然技术发展使房屋迁移成为现实，但这不是房屋的常态表现，且被迁移的房屋最终还要与土地合为整体。在最高人民法院法官看来，把这种整体性投映在法律中，映像就是地权和房权的主体无论如何都要同一。不过，稍微把视野打开一点，会发现前述认识有盲区。为了表现并维系土地与房屋的物理状态整体性，德国继受罗马法经验，把房屋当成土地的重要成分，房屋因此没有独立的法律地位，不能脱离土地单独成为物权客体。土地和房屋的物理状态整体性不因空间和时间的转换而有差异，但德国、我国明清至民国时期以及现时台湾地区均没有房地一体规范，这意味着，该规范并非土地和房屋物理状态整体性的唯一法律映像。基于此，仅把客观反映土地和房屋的物理状态整体性当作房地一体规范的目的，并不到位。（二）保持房屋的经济效用土地和房屋在物理状态的整体性，表明二者的经济效用紧密相关，特别是房屋要想发挥其本有功能，实现经济效用，就离不开土地权利的支持。道理很简单，无正当理由占用他人土地建房，土地权利人有权请求建房人拆房还地，房屋将因此化为乌有。为了防止出现这种危及房屋经济效用的局面，房地一体规范干脆通过整合权利主体，使地权和房权归为同一人，不给土地权利人请求房权人拆除房屋提供可能。这样看来，保持房屋的经济效用应是房地一体规范的目的。但这仍有问题，因为保持房屋经济效用并非房地一体规范的专利，前述的德国和我国台湾地区的规范也有相同目的，由此不能说明房地一体规范的独特意义。德国规范的这一目的一目了然，无需赘言。在台湾地区，一旦土地和房屋不归同一人所有，就会面临土地所有权人不允许房权人利用土地，进而危及房屋经济效用的困局，为了走出困局，台湾地区“民法”第425条之1、第838条之1等通过推定租赁、法定地上权等手段，限制了土地所有权人请求房权人拆除房屋的权利，从而使土地所有权与房权和谐并存，保持房屋的经济效用。也许有人会说，德国和我国台湾地区的前述规范都指向土地所有权，而房地一体规范中的地权是属于用益物权，它们是完全不同的两类权利，这些规范因此不能相提并论。的确如此，若以德国和台湾地区的经验为镜鉴来看房地一体规范，对标的不应是它们的土地所有权和房屋的关系，而应是与地权大致相当的地上权与房屋的关系。在这一对标范围，德国把房屋作为地上权的重要成分，房屋仍不是独立的物权客体。对此可能有人会说，在德国民法中，房屋没有独立的客体地位，而我国并非如此，拿德国规范来对标，并不妥当。那就再看看我国台湾地区的规范，根据其“民法”第838条，地上权和房权虽然各自独立，但不能分离转让或抵押，这与房地一体规范没有差异。史尚宽先生在解读该规范时，从附合入手，将其目的归为保持房屋的经济作用，即只有房屋和土地结合才能发挥经济效用，故地上权和房权需一并处分。概括而言，保持房屋的经济效用肯定是房地一体规范的目的，但单凭它无法证明该规范的独特意义，而且，仅依托这一目的也难以合理解释该规范，前述的附合路径就是失败的例子。故而，在探究房地一体规范的目的时，不能止步于保持房屋的经济效用，还应再予深究。