日本J~REITs发展历程对我国的借鉴意义.docx

1、 J-REITs 及基础设施基金市场概况 、 J-REITs 市场概况 不动产投资信托基金（REIT）是一种金融工具，它利用从投资者和其他来源筹集的资金，收购不动产和其他财产，并将所拥有的不动产的租金收入以及出售这些财产的收益分配给投资者。REITs 最早于 1960 年在美国诞生，经历了一系列制度变革后，其市场规模于 20 世纪 90 年代迅速扩张，现已确立为主导性金融工具。 J-REITs 是日本版不动产投资信托基金，投资者能够通过投资 J-REITs 间接投资房地产：日本在 2000 年 11 月修订了《投资信托与投资法人法》，新增了不动产等作为共同基金的投资资产类别；在之前，这类基金的主要资产类别是股票等有价证券，新修订的法规取消了日本版不动产投资信托基金（即 J-REITs）成立的禁令。针对这一发展，东京证交所制定了包括上市和退市标准在内的上市制度，并于 2001 年 3 月建立了 J-REITs 的上市市场。之后，J-REITs 于 2001 年 9 月启动，当时前两只基金在东京证交所 J-REITs 市场上市。 J-REITs 目前是全球第二大 REITs 市场。截至 2020 年 12 月底，日本 J-REITs市场规模约为 9206 亿人民币，是全球第二大 REITs 市场，其发展历程能够对我国基础设施公募 REITs 市场未来的发展提供较好的借鉴与参考。 表 1：世界 REITs 市场资本总额前五的国家（截至 2020 年末） 排名 国家 市场资本总额（十亿美元） 市场资本总额（十亿人民币） REITs 数量（个） 1 美国 1206.00 7869.03 192 2 日本 141.09 920.60 62 3 澳大利亚 107.34 700.38 41 4 英国 83.19 542.81 57 5 新加坡 75.21 490.74 35 资料来源：European Public Real Estate Association（2020/12/31 中行转换汇率：1 美元=6.5249 人民币）， 注：表中日本 REITs 数量取 j-reit.jp 日本不动产证券化协会（ARES）官网公布数据 J-REITs 上市标准。根据东京证券交易所的规定，对于 J-REITs 的资产，必须满足以下上市筛选标准：1）不动产在基金管理资产中的比例为 70％或更高；2）不动产、不动产相关资产和流动资产的总和比例达管理资产总额的 95％以上。东京证券交易所对具体的不动产类型几乎没有限制，例如 Industrial Infrastructure Fund Investment Corporation 虽然也投资一些铁路相关设施、道路运输设施以及其他基建设施（如机场设施等），但整个基建部分的投资占比不到投资组合总市值的四分之一。 J-REITs 以产权类资产为主。J-REITs 底层资产通常有办公楼、零售物业（购物中心和商业建筑）、住宅物业、物流物业、酒店、医疗（如养老院）等。以底层资产组合类型划分，J-REITs 可以分为多元型 REITs 和单产业 REITs。 根据日本不动产证券化协会（ARES）官网截至 2021 年 6 月 23 日数据，目前日本共有公募 J-REITs 62 家。相较于我国目前主推的基础设施公募 REITs，J-REITs的底层资产多为地产类项目。 表 2：J-REITs 底层资产类型细分 J-REITs 类别 底层资产类型 专注单产业的J-REITs 办公楼 住宅物业 零售业设施 物流设施 酒店 医疗设施 投资多产业的J-REITs 双产业型 投资两种不同用途的不动产 全面型 投资三种或以上用途的不动产 资料来源：TSE REIT GUIDEBOOK 2020， 图 1：多种投资型 J-REITs 中主要类型数量占比 图 2：单产业 J-REITs 主要类型数量占比 资料来源：j-reit.jp 日本不动产证券化协会（ARES）官网，注：共计 30 家，截至 2021 年 6 月 23 日 资料来源：j-reit.jp 日本不动产证券化协会（ARES）官网，注：共计 32 家，截至 2021 年 6 月 23 日 、 基础设施基金市场概况 基础设施基金市场的建立及目的。与 J-REITs 市场类似，东京证券交易所于 2015年 4 月 30 日建立了基础设施基金市场，其目的在于进一步运用私营部门的资本和实操知识来开发和运营公共基础设施；同时，该市场的建立也与基础设施投资需求增长等因素有关。目前全球多个国家和地区已经建立了这种投资各种基础设施资产的上市基金市场。 基础设施基金与 J-REITs 的区别在于前者主要购买基础设施资产，而后者主要投资办公楼和住宅楼等房地产类资产。基础