十大物业管理的误区.docVIP

10大物业管理的误区 随着房屋建成和买房人入住的增加,物业管理的纠纷将渐渐代替交房纠纷而成为社会关注的焦点,要从根本上解决物业管理问题,首先要澄清思想生疏上的十大误区。 误区一:物业管理=物业公司管理。 这种误会与物业管理公司的名字有关,忽视了法律赐予物业主人的物权中所包涵的对物业管理的打算权,混淆了物业管理的主体。依据我国法律赐予公民对私人财产的权力,物业管理的正确定义应当是:物业管理是物业管理区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活动,该活动可通过托付依法设立的物业管理服务企业实施。 房地产E网 / 物业经理人 / 换句话说:物业管理是业主们为维护共同利益所发生的一种行为,物业公司是为完成这种行为应运而生的衍生物,通过物业公司对物业进行管理是业主进行管理活动所实行的一种手段。 我们只有首先对物业管理做出明确定义,清楚生疏物业管理权是业主对其房屋物业全部权派生出的一种权力,物业公司才能摆正自己的位置,业主才能正确生疏缴纳物业管理费的真正意义和目的,目前物业管理的各种纠纷才能找到彻底解决的出口。 误区二,业主不是“上帝”,物业公司和业主不存在“主人”和“仆人”的关系。 “上帝”并不存在,商家把顾客称为“上帝”,是商家对顾客地位的一种敬重,他们理解自己的生存完全依靠顾客的认可。但是,目前格外惊异的现象是作为商家之一的物业公司却不愿承认自己的顾客或曰服务对象——业主为“上帝”,不愿承认自己在当今商业社会中扮演的真正角色。 笔者长期召唤政府支持业主和物业公司之间的关系是“主人”和“仆人”关系的论点,期望借此转变物业公司工作人员的传统观念,解决物业管理工作谁为谁服务的问题。但圆满地是有不少人却接受了错位思维方式,用物业公司是“法人”,与业主合同确立的关系是“公平”关系来否定“主人”和“仆人”关系的论点,其实这些人的结论已经转变了论题。 在法律上并不仅仅是“法人”具有公平地位,“自然人”同样有公平地位,“法人”和“自然人”之间也一样是公平的,我们常说的“法律面前人人公平”,这个“人”即包括“自然人”,也包括“法人”。家庭中的“保姆”与主人的关系是“自然人”之间的雇佣合约关系,小区的“主人”与物业公司的关系是“自然人”和“法人”之间的雇佣合约关系,这两种关系同样都是“公平”关系。为什么做“保姆”的从来不怀疑自己的“仆人”地位,而物业公司却不愿承认自己的“仆人”地位呢?这是由于“保姆”比物业公司更清楚自己是干什么的!物业公司不想承认自己是业主雇佣的,是由于现实社会中物业公司基本上是房地产商的子公司,但是尽管如此,他们也无法回避自己是房屋出售前的最大业主——房地产商雇佣的这一事实,房地产商和物业公司所签订的物业管理托付合同就是佐证。 正是由于物业公司不愿承认自己的真正地位,所以他们将业主交给他们管理的用于小区服务的费用当成自己公司可以任凭支配的自有资金胡乱使用,引发了业主和物业公司在物业管理费上的一系列纠纷。 误区三:强调业主自治,并不是说这个小区里业主说了算。 对这种论调,笔者首先想反问一下在小区里到底谁说了算呢? 房地产商说了算?假如房地产商已把房屋的产权转给了买房人,他们在小区内连“说”的权力都没有了,何来“算”呢! 物业公司说了算?物业公司不是政府派出部门,在小区内没有任何产权,只是业主共同聘请来的“管家”,明显他们也没有说了算的本钱! 政府说了算,政府本身就是人民意志的代表,在商品房小区里就是业办法志的代表,在不影响其它小区合法权益时,政府对具体小区的任何指导和监督都应以该小区业主的共同利益为依归。 因此,在小区里,只能业主说了算(这里的业主是指业主的群体,而不是业主的个体),这是我国法律赐予业主的权力,任何人无法转变。物业公司可以不接受某个小区业主委员会的托付,但接受托付后,只能以业主的意志为转移、而不能以自己的意志为转移,物业公司的管理只能按业主托付中“说”的执行,而不是自己想怎么“说”就怎么“说”,任何地方只能有一个中心,只能一方说了算。 目前,物业管理问题的根源就在于一些人的观念在这个问题上还停留于“房管所”年月,造成物业公司自认为自己的管理代表着政府,凌驾于业主之上,引发了和业主的冲突。 误区四:买房人在买房时只重视房屋本身的价格,对物业管理的问题往往觉得等到入住以后再说,这为物业管理纠纷埋下了隐患。 这是一种颠倒是非的说法,以北京为例,目前绝大多数买房人对入住后的物业管理和要缴纳的费用都格外重视,而是房地产商不愿在签合同时向买房人出示《物业管理使用、管理、修理公约》(以下简称