上海物业管理行业的发展与协会概况.docVIP

上海物业管理行业的进展与协会概况 上海市物业管理协会 岳尊贤 敬重的各位贵宾们、各位物业管理界的同行们、女士们、先生们： 中国物业管理协会华东地区物业管理工作沟通会在我们上海召开，研讨加快培育与拓展物业管理市场等议题，促进华东地区物业管理行业的沟通和合作，这是一件很有意义，很令人鼓舞的事情。在此我首先代表上海市物业管理协会以及上海市物业管理行业的同行们，向出席此次会议的全体贵宾及各地同行们表示最热诚的欢迎。 下面，我想借此机会，将上海物业管理行业的进展过程及我们协会 房地产E网 / 物业经理人 / 的概况向在座各位作一个简要的介绍，以此求教于各位同行与专家们。 一、上海的物业管理是在中国改革开放的大背景下，随着土地和住房的商品化，随着房产开发规模的扩大以及境外先进管理观念的输入而蓬勃进展起来的。它大体经受了三个进展阶段：第一阶段从1991年至1994年，以上海市物业管理协会成立为标志，是为上海物业管理的起步初创期；其次阶段从1995年至1998年，以《上海市居住物业管理条例》颁布为标志，是为上海物业管理的规范运作、快速进展期；第三阶段从1999年以来，以沪上第一家居住物业以招标形式向社会公开聘请物业公司为标志，上海的物业管理进入了一个深化改革，完善市场机制的新阶段。 早在1984年，上海已有个别房产公司开头从事物业管理业务，但上海第一家专业物业管理公司的成立则是在1991年，比内地最早兴起物业管理的深圳市，整整迟了10年。虽然上海的物业管理起步较晚，但由于上海原来就有着物业管理的历史传统和深厚潜力，再加上在中国改革开放中被确立了“一个龙头，三个中心”的重要地位，所以上海物业管理的进展格外迅猛。“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，是改革开放的春风，吹开了上海物业管理的千万梨花，到1994年底，上海市物业管理协会宣告成立。它的成立，标志着上海物业管理行业已初具规模，并已确立了自己独立的地位。这是第一阶段。 为了使上海的物业管理走上可持续进展的良性轨道，上海市政府及有关行业管理部门，格外留意对物业管理规范运作的引导和扶持。1995年，上海市建立起了必需持有资质证书方能从事物业管理的行业准入制度；次年又进一步作出了对管理资质进行分级评定的打算，并从当时的1791家物业管理公司中，评出二级资质企业49家，三级资质企业412家。1996年，上海市房地局在全市范围内开展以规范化管理为目标的达标创优活动，通过持续三年常抓不懈，全市共评比出了46个全国优秀物业管理小区，488个市优秀小区，16个市示范小区和1999年全市全部区、县均通过了物业管理规范服务基本达标验收。这一活动有力地推动了全市物业管理行业向规范化、标准化进展的进程。1997年7月上海市人大常委会通过了上海第一个地方性物业管理法规《上海市居住物业管理条例》，《条例》对居住物业管理的一般内容、要求和有关程序都作出了明确规定，特殊是对有关保障业主利益的重大问题作出了详尽规定。《条例》的颁布使业主的自治管理意识和物业公司依法办事的意识大大增加，物业管理中的不规范行为大为削减，对于物业管理的规范化、法制化建设起到了重大作用。1997年上海市房地局又提出了物业公司管理人员必需持证上岗的要求，并为实行这一制度举办了8期企业部门经理、管理人员培训班，经考核共核发了9354份上岗证。同时培训企业经理并核发了2415份上岗证。 正是由于政府的上述一系列指导和扶持，再加上宽敞从业人员的艰辛努力，这一阶段，上海的物业管理得到了突飞猛进的进展。前面说到1994年底，上海的物业管理公司还不到300家，但到了1998年，物业管理公司已达2087家。这些企业大致可分为三种类型：一种是由原房管所转制而形成的物业公司，一种是由进展商组建的物业公司，还有就是独立组建的专业物业管理公司。这些物业公司管理着1.9亿平方米的物业，占全市市区物业总量2.9亿平方米的66%。其中居住物业总量近1.8亿平方米，大致可分为三种类型：1）旧式里弄；2）新式里弄和新建公房；3）新建的商品房和住宅小区。市房屋管理部门对此三种类型房屋的管理服务要求分别定位为保障型、改善型和舒适型，分别提出不同标准，予以分类指导。与此相应，对物业管理的收费原则也作了不同的规定：对售后公房实行政府定价，对一般商品房实行政府指导价，对高标准内销房和外销房则实行市场价。与此同时，政府一方面乐观引导和推动宽敞业主建立自己的自治管理组织——业主委员会，至1998年底，全市共成立了2603个业主委员会；另一方面又提倡街道介入对物业管理的监督。由此，一种由业主委员会自治管理、物业公司专业管理、街道监督管理、政府行政部门指导管理的物业管理体制便逐步形成。这是其次阶段。 当物业管理在规范运作的框架下取得长足的进步之后，如何使它完全依据市场经济的规律进一